אחרי שהגענו עם המוכר להבנות לגבי מחיר העסקה והתנאים הכלליים נוכל לבקש מהמוכר לשלוח לנו טיוטת חוזה. לרוב עו"ד המוכר ישלח אותה ישירות לעו"ד שלנו.
במקביל לתחילת העבודה על הטיוטות נרצה להכניס את בעלי המקצוע שלנו (ראו בפרק הבא- בדיקות מתקדמות). חשוב להדגיש שאנחנו מתנים את ביצוע העסקה בכך שלא מגלים בעיות מהותיות בבדיקות.
במידה ונגלה בעיות ייתכן שנרצה לרדת מהעסקה או לפתוח מחדש למשא ומתן את מחיר העסקה.
לכן חשוב עוד לפני ביצוע הבדיקות לשאול את המוכר את כל השאלות הרלוונטיות כדי למנוע אי נעימויות בהמשך.
כשאנחנו מכניסים בעלי מקצוע בתשלום לבדוק את הנכס מביעים רצינות ומצופה (ונהוג) שהמוכר מפסיק להראות את הדירה למתעניינים אחרים ו"מוריד אותה מהשוק".
חשוב להתייחס במצב של פינוי ארוך לנושא השכירות. נהוג שבפינוי ארוך בו המוכר נשאר בדירה הוא משלם שכירות\ שכירות חלקית. יש להבהיר את הנקודה הזו במהלך המשא ומתן.
כאשר אדם מגיע לקנות דירה עליו להיות מודע לכך שיכול להיות שיש בדירה פגמים ובעיות שהוא אינו מודע להם ולעתים שהמוכר עצמו אינו מודע אליהם. הבעיות יכולות להיות מגוונות החל מרטיבות\ עובש\ סדקים שצבעו כדי להסתיר, חלונות שבורים, מערכת מיזוג לא תקינה ועד שכנים בעייתים במיוחד, בעיות במערכת הניקוז של הבניין, מגעים בין בעלי הדירות ליזמים או לרשות המקומית.
ככל שנבחר להעמיק במחקר אודות הבניין הסיכוי שבעיות אלו תבוא לידיעתנו עולה.
אמנם מקובל בחוזי מכר לציין שהדירה נמכרת במצבה AS IS וכי הקונה בדק את הנכס ומצא אותו ראוי אך לרוב יהיה גם סעיף המצהיר בשם בעל הנכס שהוא איננו מודע לפגמים בנכס שלא הובאו לידיעת הקונה (פעמים רבות החוזה יציין מהם הפגמים הקיימים בנכס).
מלבד "חקר שוק" קטן שאנחנו יכולים לעשות בעצמו ע"י דפיקה על דלתות השכנים ובקשה לשמוע אודות הבניין ישנם כמה בעלי מקצוע שאפשר ולעתים כדאי להסתייע בעזרתם בבדיקות האחרונות לפני חתימה על חוזה המכר.
בעלי מקצוע שבעינינו אי אפשר להתפשר על שימוש בהם:
- עורך דין טוב יבדוק כחלק מהמו"מ המשפטי את נסח הטאבו לראות שהוא נקי משעבודים ואזהרות מגבילות ובנוסף יבחן את חוזה השכירות בנכס ככל שהנכס מושכר.
- יועץ משכנתאות מנוסה
- שמאי מקרקעין יבדוק האם הנכס תואם את תשריט הבית המשותף, האם קיים היתר המתאים לדירה בפועל, האם המבנה מוגדר מסוכן ומה גודל הדירה בפועל
בעלי מקצוע נוספים:
לבדיקת מצב הנכס ניתן להביא חברת בדק בית שתבחן את הדירה כולה בעזרת ידע וציוד מקצועי המצוי ברשותה ותתן לנו דו"ח מפורט על מצב הנכס. דו"ח זה יעזור לנו להבין את העסקה יותר טוב ולעתים יוכל לשמש אותנו בשיפור המחיר במו"מ המסחרי.
במידה ואנחנו חושבים לבצע שינויים מהותיים בנכס כגון הזזת קירות, הוספת חלונות, פרצלציה (איחוד וחלוקה) כדאי לנו מאוד להעזר בלפחות אחד מבעלי המקצוע הבאים:
- קונסטרורטור (מהנדס בניין בעל התמחות בתחום התכנוני) יוכל לעזור לנו להבין מהם השינויים שניתן, בטוח וחוקי לבצע הנכס ואומדם של עלות המהלך.
- אדריכל יוכל לראות את הדירה ואת הגרמושקה כדי לבחון מהם השינויים שניתן וכדאי לבצע בדירה כדי לגרום לה לממש את מירב הפוטנצאל הגלום בה.
- קבלן ביצוע יוכל לבחון את התוכנית הראשוניות להשבחת הנכס ולתת אומדן עלויות לפרוייקט.
פעמים רבות יקרה שבנכס בו אנחנו מעוניינים חיים שוכרים. מתוך נק' ההנחה שאנחנו מתכוונים לקנות את הנכס כהשקעה, הימצאותם של שוכרים היא לרוב מבורכת אך עלינו לראות שמדובר בשוכרים איכותיים שברצוננו להשאיר בדירה.
בדיקת השוכרים מתחלקת לכמה שלבים:
- היכרות פיזית במעמד בחינת הדירה- לראות אם מדובר באנשים נעימים, האם הם מדברים עברית או שפה אחרת שאתם דוברים? האם הדירה נראת שהיא שמורה במצב טוב? האם היא מסריחה מטבק ו\או אלכוהול?
- לשאול את בעל הבית בפרטיות לגבי השוכרים בנכס. האם הם שוכרים טובים? האם הם מקפידים לשלם בזמן? האם היו לו בעיות איתם בעבר? אנחנו מעודדים לבקש מבעל הבית להראות לנו ששכר הדירה שולם במועדו במלואו בשלושת החודשים האחרונים.
- ישנן חברות כמו We Check שבודקות (ללא עלות) את הרקע של השוכרים ושולחות לנו דו"ח בנוגע לאיתנותם הפיננסית והיסטורית האשראי והתשלומים שלהם.
בדר"כ בדיקות אלו יצאו תקינות ונשמח שהשוכרים ישארו בנכס אך אם אנחנו איננו רוצים את השוכרים חשוב מאד להודיע לבעל הנכס מראש שאנחנו רוצים לקבל את הדירה נקייה משוכרים וציוד.
