היה כנראה צריך לחיות תחת סלע בשנים האחרונות כדי לא לשמוע אינספור פעמים את צירוף המילים "הרכבת הקלה". מדובר במהפכה התחבורתית הגדולה ביותר בעשורים האחרונים והיא צפויה לשנות לחלוטין את גוש דן בעשור וחצי הקרובים.
גם משקיעי הנדל"ן הבינו כמובן את גודל ההזדמנות וראינו זינוק חד במחירי דירות הסמוכות לתוואי רכבת קלה. הדבר בולט במיוחד לאורך תוואי הקו האדום בו המחירים הכפילו את עצמם תוך פחות מעשור תוך צפייה בהתקדמות האיטית של העבודות.
בחרנו להעלות על הכתב כמה מחשבות ותובנות שאנחנו רואים מהשטח שיכולות להיות שוות למי שמחפש לקנות דירה להשקעה בישראל הרבה מאד כסף.
שנצא לדרך?
1. יש לנו נטייה טבעית לחשוב שברגע שאירוע התרחש, כל המידע אודות אותו אירוע מגולם בצורה מלאה ברמות המחירים. מסיבה זו הרבה אנשים חושבים שהרכבת הקלה כבר מתומחרת פנימה לתוך מחירי העסקאות, במיוחד במקומות שעל הקו האדום (שכאמור- כבר פועל) לכן השקעה במקומות אלו כבר פחות אטרקטיבית.
אנחנו מסכימים עם אמירה זו בצורה חלקית בלבד.
אמנם היה גל אדיר של עליות מחירים אותו יצרו המשקיעים בציפייה לרכבת הקלה אך ההשפעה והרווח הגדולים באמת מהרכבת הקלה מגיעים בגל השני.
כאשר אמצעי תחבורת המונים מאפשר לאנשים לגור בערי הלווין של המרכז המטרופוליני בלי לוותר על היכולת לעבוד ולבלות בצנטרום הכלכלי-תרבותי של המדינה. כיום יש הרבה ערים הסמוכות לתל אביב ואפילו גובלות בה שהזמן הדרוש להגיע מהן לתל אביב בתחבורה ציבורית או ברכב פרטי יכול בקלות להגיע לשעה בכל כיוון.
רכבת בתדירות גבוהה מאפשרת לאוכלוסייה מחתך סוציו- אקונומי גבוה לצאת ממרכז המטרופולין בלי שאיכות חייהם תיפגע (אפשר כמובן גם לטעון מעבר לכך, שאיכות החיים אותה אדם יכול להרשות לעצמו כאשר הוא יוצא מתל אביב היא גבוהה בהרבה וכך גם האפשרות שלו לתת לילדיו מרחב גדול יותר ואפשרויות חינוך איכותיות יותר).
דבר זה מביא לשינויים דמוגרפיים באזורים שקושרו עתה למרכז המטרופולין ואז מתחיל תהליך שמזין את עצמו: תחבורה טובה מביאה אוכלוסיה חזקה ואיכותית שדורשת חינוך ותרבות טובים יותר בעיר ויש להם את היכולת הכלכלית לשלם על כך בארנונה, מה שמביא אוכלוסיה חזקה נוספת, מה שמביא יזמים ובעלי עסקים, מה שמביא עוד אוכלוסיה חזקה יותר וכן הלאה.
נחזור כאן על משהו שאמרנו פעמים רבות. תל אביב יקרה לא בגלל המשיקעים אלא בגלל הקונים למגורים. היא לא יקרה כי יש לה פוטנציאל. היא יקרה כי הפוטנציאל כבר בא לידי מימוש.
מסיבה זו אנחנו חושבים שאזורים מסויימים הסמוכים לקו הרכבת הקלה עוד עתידים לעבוד עליית ערך מסיבית לאורך השנים (אם כי יותר הדרגתית, התהליך שתיארנו לוקח זמן).
2. כאן נכנסים שיקולים אסטרטגיים לתמונה. עבור מי שמתכוון לקנות דירה להשקעה לטווח הארוך ("אסטרטגיית הצבירה") השקעה במקום בו הרכבת הקלה כבר קיימת כנראה תתברר להיות השקעה יוצאת דופן.
3. המשקיעים לרוב מחפשים לקנות כמה שיותר קרוב לרכבת בפועל, מבחינת לקוח הקצה שיקנה מאיתנו את הדירה למגורים או שישכור מיאתנו את הדירה, אין הבדל משמעותי אם הרכבת היא במרחק 100 מטר מהדירה או 700. זה מגדיל לנו משמעותית את מרחב החיפוש ומאפשר לנו לקנות דירות בהן הרכבת הקלה פחות מתומחרת פנימה (מתנה קטנה מאיתנו- תשוו בין המחירים בבת ים ברחוב הרצל בו הקו האדום עובר לעומת בלפור הסמוך לו ואולי תוכלי למצוא מציאות)
4. השבוע פורסם בעיתונות שהמימון לקו הירוק הושג וכי הצפי הוא לסיום העבודות בתוך 8 שנים (ברור לנו שהצפי הזה עוד יתעדכן הרבה במדינה שלנו) עדיין אפשר לקנות דירות במחירים מצויינים בסמוך לתוואי הרכבת העתידית. במובן הזה הערים חולון ואזור הן מאד אטקרטיביות בעינינו כיום.
5. כאשר אנחנו באים ללוות לקוחות לרכוש דירות חדשות מקבלן אנחנו רואים בצורה ברורה מאד שהמחירים של דירות ליד הרכבת הקלה הרבה יותר גבוהים מאשר דירות שלא נמצאות בסמוך לרכבת הקלה ושהיזמים מגלים הרבה פחות גמישות על דירות באזורים אלו. הרבה פעמים המסקנה צריכה להיות שלא חייבים להשקיע בסמוך לרכבת ממש לא בכל מחיר (הדבר נכון במיוחד בדירות חדשות מקבלן).
