פרוייקט יזמי עובר מספר רב שלב שלבים מקרקע לבניין רב קומות. אלה השלבים העיקריים בהולדת פרוייקט:
שלב 1 – תכנון ראשוני
השלב הראשון בתהליך הקמת פרויקט נדל"ן חדש הוא איתור ורכישה של מגרש מתאים. יזם יכול לרכוש קרקע שכבר מסווגת ומאושרת לבנייה על פי ייעוד הקרקע בתוכנית החלה על השטח, או לחלופין לרכוש מגרש שייעודו חקלאי ולהוביל תהליך של שינוי ייעוד הקרקע במטרה לאפשר שימושי בנייה. שינוי ייעוד מחקלאי למגורים/מסחר/תעשייה/מלונאות וכד' הוא הליך מורכב הכרוך באישור של הוועדה המחוזית.
היזם בודק גם היבטים נוספים כגון מיקום המגרש, גודלו, צורתו הגאומטרית, סביבתו הקרובה, נגישות לכבישים מרכזיים ותשתיות, פוטנציאל שווק וביקושים באזור ועוד. כמו כן נבדקת הבעלות על הקרקע – האם מדובר בקרקע פרטית או קרקע בבעלות מנהל מקרקעי ישראל.
במקביל, עושה היזם גם חישוב כלכלי ראשוני כדי לאמוד עלויות ותשואה פוטנציאלית של הפרויקט . על בסיס גורמים אלו מתקבלת ההחלטה הסופית על רכישת הקרקע. במקרים מסוימים, יזמים גם יוצרים מיזמים משותפים עם בעלי קרקע קיימים כדי לקדם יחד פרויקטים.
שלב 2 – תכנון ראשוני
לאחר שנרכש המגרש, היזם מכין תכנון ראשוני לפרויקט אותו הוא מעוניין להקים על הקרקע. היזם מגייס לצוות שלו אדריכלים, יועצי תנועה, יועצי קונסטרוקציה, ויועצים אחרים בהתאם לצורך. בשלב הרעיוני הזה בוחן היזם את מגבלות הבנייה במגרש בהתאם לתב"ע (תוכנית בניין עיר) החלה על השטח. התב"ע מגדירה את סוג השימוש המותר בקרקע (מגורים/מסחר/תעשיה וכו') גובה בניינים מרבי, שטחי בנייה מרביים, מס' יחידות דיור, קווי בניין ועוד. על בסיס מגבלות הבנייה בתב"ע, היזם והאדריכלים בוחנים כמה שטח לייעד למגורים, מסחר או מבני ציבור. הם גם מכינים הדמיה תלת מימדית ראשונית של הפרוייקט המתוכנן.
שלב 3 – תיאום מול הוועדות
בשלב זה תוכניות הפרויקט פוגשות לראשונה את מערכת התכנון. היזם פונה לוועדה המקומית או הוועדה המחוזית הרלוונטית כדי לבחון התאמה למגבלות הקיימות ולהבין מה נדרש כדי לאשר את הפרויקט המוצע. הוועדה עורכת דיון בתכניות ובודקת האם נדרשות הקלות תכנוניות או שינויים. לעיתים נדרשים מספר סבבים של הגשת תוכניות מתוקנות עד לאישור הסופי של הוועדה הרלוונטית.
שלב 4 – הכנת תסקירי השפעה
לאחר שהתוכניות העקרוניות של הפרויקט אושרו ע"י הועדה, היזם מזמין סקרים ותסקירים כנדרש על השפעת הפרויקט על הסביבה, התנועה באזור, התשתיות הציבוריות ועוד. דוגמאות לתסקירים נדרשים: תסקיר בדיקת קרקע ותשתיות, בדיקת סיכוני רעידת אדמה, תסקיר בינוי ופיתוח, תסקיר השפעה על הסביבה, חוות דעת תנועה וחניה ותסקיר בטיחות אש. הכנת התסקירים כרוכה לרוב בהתקשרות עם יועצים וגורמים מקצועיים שונים. לעיתים נדרש גם שיתוף פעולה עם רשויות נוספות כדי לבחון השלכות של הפרויקט ולאשר הנחות יסוד שונות. עלויות הכנת התסקירים מהוות הוצאה משמעותית ליזם בשלב זה.
שלב 5 – הגשת בקשה להיתר בנייה
לאחר אישור התוכניות המפורטות בוועדה הרלוונטית, מוגשת בקשה רשמית למתן היתר בנייה על בסיס התוכניות המאושרות. במקביל מתכנסת על הפרוייקט ועדת ההיתרים ברשות המקומית, הבודקת את הבקשה לעומקה מול תקנות התב"ע, חוקי התכנון והבניה ולאור המלצות שהתקבלו בתסקירים השונים. הוועדה יכולה לאשר מתן היתר בנייה, או לחייב ביצוע שינויים נוספים בתנאי למתן ההיתר. בשלב זה הפרויקט מקבל באופן רשמי את אישור הרשויות לצאת לדרך ועובר למעשה "מעל הנייר" לביצוע בפועל.
שלב 6 – בנייה
שלב הבניה כולל את העבודות המקדימות – גידור אתר הבניה והכנת דרכי גישה, העתקת תשתיות קיימות, יישור קרקע וחפירה. אח"כ מתבצעות עבודות שלד כגון יציקת היסודות, הקמת השלד מבטון מזויין, קירות ותקרות. בשלב זה מותקנות גם מערכות פנימיות שונות כמו חשמל ותקשורת, אינסטלציה ומיזוג אוויר.
בהמשך מגיעים עבודות הגמר והפיתוח של הסביבה החיצונית – הרכבת אבן חיפוי, בניית מעקות ופרגולות, טיוח, צביעה, אביזרי אינסטלציה סניטרית, התקנת מערכות בקרה לדוגמה, סלילת מדרכות, נטיעת גינון והקמת מתקני משחק ופנאי. שלב הבניה כולו אורך בין שנתיים לחמש שנים בהתאם לגודל ומורכבות הפרויקט.
שלב 7 – אכלוס
לקראת סיום הבניה, מגיש היזם בקשה לטופס 4 המאפשר אכלוס ומגורים בדירות החדשות. הרשות המקומית מקיימת סיור באתר, בודקת התאמת הבנייה להיתר ומאשרת אכלוס במידה והכל עומד בתנאים.
שנה לאחר מכן, עם השלמת כל עבודות הפיתוח והתיקונים האחרונים, מונפק טופס 5 המאשר כי ניתן לרשום הערת אזהרה לטובת כל בעלי הדירות ומשמעו גמר סופי של הפרויקט. בשלב זה הפרויקט מוכן באופן מלא למכירה או השכרה!
