רקע
בעולם ההשקעות, ישנה תאוריה מפורסמת המכונה "תאוריית השוק היעיל" – תאוריה השאובה מעולם המימון האקדמי. תאוריית השוק היעיל גורסת כי השווקים הפיננסיים הם יעיל מטבעם. במילים אחרות – מחיר הנכסים הפיננסיים השונים, ישקף באופן מדויק את הסיכון ופוטנציאל התשואה הגלומים בהם.
בגדול, הגישה של אתיקה פיננסים היא שאכן מרבית השווקים נוטים להיות יעילים במידת מה, אך מניסיוננו ישנם שווקים היעילים יותר מאחרים.
בעינינו, המקרים המעניינים ביותר בעולם ההשקעות, הם מקרים בהם הצלחנו למצוא שוק שאינו יעיל. בשווקים שאינם יעילים, נוצרת הזדמנות לרכוש נכסים פיננסים במחירים אטרקטיביים, אשר לעיתים לא משקפים את רמת הסיכון ופוטנציאל התשואה הגלומים בהשקעה.
מניסיוננו, אחד השווקים הכי פחות יעילים העומדים בפני המשקיע הישראלי, הוא שוק הנדל"ן למגורים בישראל. חוסר היעילות של שוק הנדל"ן, נובע ממספר בעיות מבניות-פנימיות בשוק הנדל"ן הישראלי – ראשית, כל נכס ונכס שונה באופיו ועל כן קשה להשוות בין נכסים שונים. שנית, ישנן עלויות עסקה משמעותיות הנמדדות בזמן וכסף. שלישית, ישנם פערי מידע משמעותיים בין משקיעים שונים בשוק הנדל"ן, מאגרי המידע שהציבור חשוף אליהם לוקים בחסר.
בשל חוסר היעילות של שוק הנדל"ן הישראלי, אנו רואים במקרים רבים שניתן לקנות נכסי נדל"ן בישראל במחיר נמוך באופן משמעותי מהשווי האינטרינזי של נכסים אלה. מציאת נכס הנמכר בתמחור חסר משמעותי, מהווה הזדמנות השקעה טובה עבורנו.
דוגמא לכך ניתן למצוא בשוק ההתחדשות העירונית – הצפיפות הגוברת במדינת ישראל, בשילוב מחירי הקרקעות העולים, הובילו את מדינת ישראל למצב קיים בו במרבית הערים המרכזיות כמעט ואין קרקעות זמינות לבנייה. הפתרון הממשלתי לבעיה זו, הגיע בדמות התחדשות עירונית – היזם הורס את הנכס הישן, ובונה במקומו נכס חדש וגדול יותר, אשר מסוגל להכיל תושבים רבים יותר.
המגמה הגוברת של אישור פרויקטים שונים לפינוי בינוי, תביא לידי גל עצום של פרויקטי התחדשות עירונית שעתיד לשטוף את שוק הנדל"ן הישראלי בעשורים הקרובים. בנקודת הזמן הנוכחית, אנו נמצאים סמוך לנקודת האפס, או במילים אחרות, שוק ההתחדשות העירונית נמצא בחיתוליו. המשקיעים שידעו לנצל את הסיטואציה הייחודית שעולם ההתחדשות העירונית מציג בפנינו, יוכלו לצבור עושר מדהים תוך מספר עשורים, עושר שיהיה קשה להשיג באפיקי השקעה אחרים.
אם שוק הנדל"ן הישראלי נחשב לשוק לא יעיל, שוק ההתחדשות העירונית לא יעיל באופן קיצוני. חשוב לזכור, כי ככל שהשוק לא יעיל, כך נוכל למצוא הזדמנויות השקעה טובות יותר. מנגד, שוק לא יעיל יכול לייצר, בהתאם, סיכונים משמעותיים יותר כשפועלים באופן לא זהיר ומודע.
מלבד הסיבות הכלליות לחוסר יעילותו של שוק הנדל"ן הישראלי, חוסר היעילות של שוק ההתחדשות העירונית נובע מכך שמדובר בשוק צעיר, ללא מבנה רגולטורי יציב, אשר אפוף בחוסר וודאות ועם חסמי כניסה משמעותיים.
החסם המרכזי המונע ממשקיעים להנות מהתשואות האדירות שניתן להשיג באמצעות השקעה בהתחדשות עירונית, הוא שמדובר בשוק עם שפה ומושגים משלו – שפה שאינה שגורה בפי המשקיע הממוצע. כך למשל, קשה לאדם מהשורה להבין האם החתמת דיירים על תמ"א 38\32 מהווה וודאות תכנונית לפרוייקט, מהו הצפי להשלמת הפרויקט ומה התשואה על ההון העצמי שלו בתרחישי שוק שונים. במקרה של השקעה בהתחדשות עירונית, ההחלטה האם להיעזר בשירותיו של בעל מקצוע בניתוח כדאיות השקעה בפרויקט התחדשות עירונית, יכולה להיות ההבדל שבין השקעה פנטסטית למפח נפש.
חשוב להבהיר, כי הפוטנציאל האדיר שיש לשוק ההתחדשות העירונית להציע, הוא ככל הנראה זמני. בתור אנשי מקצוע הנמצאים בלב עשיית ההתחדשות העירונית, אנו שמים לב למגמה – ישנה ירידה עקבית בתמורות לדיירים אותן מוכנות ועדות התכנון העירוני לאשר. אם בעבר, נכסים שקיבלו במסגרת פרויקט תוספת של 25-40 מ"ר לדירה היו דבר שכיח, היום הממוצע שואף ל12 מ"ר ואף פחות מכך.
מאפיינים חוסמים אלה, בצירוף הניסיון שצברנו, הובילו אותנו למסקנה שמדובר בשוק לא יעיל באופן קיצוני. מחקרי מימון אקדמיים מראים כי הנטייה של שווקים היא להתייעל לאורך זמן. משמעות הדבר, היא שסביר להניח שתוך מספר שנים בודדות, ההזדמנויות הקיימות בשוק זה יצטמצמו באופן דרמטי. אנחנו סבורים כי משקיעים אשר יפנימו את ההזדמנות הכלכלית הנמצאת בשוק זה, יוכלו לשנות את מסלול חייהם הכלכלי.
תובנות אלה הובילו אותנו להקים את שירות איתור הנדל"ן בישראל של אתיקה פיננסים, תוך מטרה ורצון לאפשר ללקוחות החברה ליהנות מיתרונותיו הרבים של שוק זה.
אז מה זה שירות איתור נכסים ואיך זה עובד?
בקצרה
כידוע, לכל משקיע ומשקיע מאפיינים אישיים וכלכליים שונים. בהתאם, לא לכולם מתאים לבחון עשרות עסקאות נדל"ן שונות, לנהל מו"מ על מחיר הדירה, תוך למידה מעמיקה של שוק הנדל"ן באופן יסודי. מניסיוננו, הצורך בליווי מקצועי בא לידי ביטוי במלוא עוצמתו, בעת השקעה בנכס המיועד להתחדשות עירונית. מסיבה זו, בחרנו באתיקה פיננסים להציע מודל ייחודי של איתור דירות שנוצר במיוחד במטרה לתת ללקוחות החברה ערך מקסימלי, תחת סטנדרט איכות של שקיפות ואובייקטיביות מלאה.
למי זה מתאים?
שירות האיתור מתאים לאנשים שמחפשים להשקיע בנדל"ן, אך לא מעוניינים, בשל מגוון סיבות, לבצע את החיפוש בעצמם. איתור נדל"ן מבוסס במידה רבה על אמון בין הצדדים, ועל היכולת של קונה הנדל"ן לסמוך על יכולתה ויושרתה של החברה המאתרת.
איך נראה התהליך?
בשלב הראשון נקבעת פגישה ללא עלות עם מנהל מחלקת הנדל"ן של החברה. במהלך הפגישה נאפיין יחד בצורה מפורטת את פרופיל הנכס המבוקש – מחיר, מיקום, גודל, תשואה, אפשרויות המימון השונות, מצב הנכס אוכלוסיית היעד ועוד.
לאחר מכן, מומחי הנדל"ן של אתיקה פיננסים יבחנו את פרופיל הנכס המבוקש. במידה ונגיע למסקנה, כי יש ביכולת החברה לאתר עבור הלקוח נכס המתאים לפרופיל המבוקש, יחתם הסכם המפרט את אופי האיתור ואת פרופיל הנכס המיועד.
מאתר הנכסים של החברה – עורך דין מוסמך לענייני מקרקעין, ישלח למצוא את הנכס המתאים בסיוע שמאי מוסמך. במהלך האיתור, ייבחנו עסקאות שונות עד אשר תמצא עסקה המתאימה לצרכיו של הלקוח. הדירה עוברת בדיקות עומק תכנוניות, שמאיות ומשפטיות על מנת שנוכל לוודא שהיא אכן מתאימה לרצונותיו של הלקוח, וראויה להשקעה.
לאחר מכן, יפגש המאתר עם מנהל מחלקת הנדל"ן של אתיקה פיננסים, ויציג לו בשיחת וידיאו מוקלטת את הנכס ואת תזת ההשקעה. במידה ומנהל המחלקה מאשר שהדירה עונה לדרישות הלקוח וכי תזת ההשקעה משכנעת, הדירה מוצגת ללקוח לבחינה פיזית ועוברת בדיקות מתקדמות טרם הרכישה.
עלות והתחייבות לתוצאות
עלות שירות איתור הדירה הינו 24,000 ש"ח + מע"מ, המשולמים ב12 תשלומים שווים של 3,510 ש"ח בחודש.
אתיקה פיננסים מתחייבת להציג ללקוחותיה עד 3 נכסים העומדים בפרופיל האפיון שנקבע בתיאום עם הלקוח. במידה וחברת אתיקה פיננסים לא תצליח לאתר 3 נכסים העומדים בדרישות הלקוח תוך פרק זמן של שלושה חודשים, הלקוח יקבל החזר כספי מלא באופן אוטומטי.
החברה מתחייבת לפעול בשקיפות מלאה, תוך ראיית טובתו של הלקוח לנגד עיניה בלבד. בנוסף, החברה מתחייבת לא לקבל טובות הנאה מאף צד לעסקה, למעט הלקוח כפי שמפורט בהסכם הזמנת השירות. במידה ונוכל להגיע עם המתווך האמון על שיווק הנכס להסכם שת"פ, העמלה שתתקבל על ידי אתיקה פיננסים תועבר במלואה לידי הלקוח מזמין השירות.
