רקע
בעולם ההשקעות, ישנה תאוריה מפורסמת המכונה "תאוריית השוק היעיל" – תאוריה השאובה מעולם המימון האקדמי. תאוריית השוק היעיל גורסת כי השווקים הפיננסיים הם יעיל מטבעם. במילים אחרות – מחיר הנכסים הפיננסיים השונים, ישקף באופן מדויק את הסיכון ופוטנציאל התשואה הגלומים בהם.
בגדול, הגישה של אתיקה פיננסים היא שאכן מרבית השווקים נוטים להיות יעילים במידת מה, אך מניסיוננו ישנם שווקים היעילים יותר מאחרים.
בעינינו, המקרים המעניינים ביותר בעולם ההשקעות, הם מקרים בהם הצלחנו למצוא שוק שאינו יעיל. בשווקים שאינם יעילים, נוצרת הזדמנות לרכוש נכסים פיננסים במחירים אטרקטיביים, אשר לעיתים לא משקפים את רמת הסיכון ופוטנציאל התשואה הגלומים בהשקעה.
מניסיוננו, אחד השווקים הכי פחות יעילים העומדים בפני המשקיע הישראלי, הוא שוק הנדל"ן למגורים בישראל. חוסר היעילות של שוק הנדל"ן, נובע ממספר בעיות מבניות-פנימיות בשוק הנדל"ן הישראלי – ראשית, כל נכס ונכס שונה באופיו ועל כן קשה להשוות בין נכסים שונים. שנית, ישנן עלויות עסקה משמעותיות הנמדדות בזמן וכסף. שלישית, ישנם פערי מידע משמעותיים בין משקיעים שונים בשוק הנדל"ן, מאגרי המידע שהציבור חשוף אליהם לוקים בחסר.
בשל חוסר היעילות של שוק הנדל"ן הישראלי, אנו רואים במקרים רבים שניתן לקנות נכסי נדל"ן בישראל במחיר נמוך באופן משמעותי מהשווי האינטרינזי של נכסים אלה. מציאת נכס הנמכר בתמחור חסר משמעותי, מהווה הזדמנות השקעה טובה עבורנו.
דוגמא לכך ניתן למצוא בשוק ההתחדשות העירונית – הצפיפות הגוברת במדינת ישראל, בשילוב מחירי הקרקעות העולים, הובילו את מדינת ישראל למצב קיים בו במרבית הערים המרכזיות כמעט ואין קרקעות זמינות לבנייה. הפתרון הממשלתי לבעיה זו, הגיע בדמות התחדשות עירונית – היזם הורס את הנכס הישן, ובונה במקומו נכס חדש וגדול יותר, אשר מסוגל להכיל תושבים רבים יותר.
המגמה הגוברת של אישור פרויקטים שונים לפינוי בינוי, תביא לידי גל עצום של פרויקטי התחדשות עירונית שעתיד לשטוף את שוק הנדל"ן הישראלי בעשורים הקרובים. בנקודת הזמן הנוכחית, אנו נמצאים סמוך לנקודת האפס, או במילים אחרות, שוק ההתחדשות העירונית נמצא בחיתוליו. המשקיעים שידעו לנצל את הסיטואציה הייחודית שעולם ההתחדשות העירונית מציג בפנינו, יוכלו לצבור עושר מדהים תוך מספר עשורים, עושר שיהיה קשה להשיג באפיקי השקעה אחרים.
אם שוק הנדל"ן הישראלי נחשב לשוק לא יעיל, שוק ההתחדשות העירונית לא יעיל באופן קיצוני. חשוב לזכור, כי ככל שהשוק לא יעיל, כך נוכל למצוא הזדמנויות השקעה טובות יותר. מנגד, שוק לא יעיל יכול לייצר, בהתאם, סיכונים משמעותיים יותר כשפועלים באופן לא זהיר ומודע.
מלבד הסיבות הכלליות לחוסר יעילותו של שוק הנדל"ן הישראלי, חוסר היעילות של שוק ההתחדשות העירונית נובע מכך שמדובר בשוק צעיר, ללא מבנה רגולטורי יציב, אשר אפוף בחוסר וודאות ועם חסמי כניסה משמעותיים.
החסם המרכזי המונע ממשקיעים להנות מהתשואות האדירות שניתן להשיג באמצעות השקעה בהתחדשות עירונית, הוא שמדובר בשוק עם שפה ומושגים משלו – שפה שאינה שגורה בפי המשקיע הממוצע. כך למשל, קשה לאדם מהשורה להבין האם החתמת דיירים על תמ"א 38\32 מהווה וודאות תכנונית לפרוייקט, מהו הצפי להשלמת הפרויקט ומה התשואה על ההון העצמי שלו בתרחישי שוק שונים. במקרה של השקעה בהתחדשות עירונית, ההחלטה האם להיעזר בשירותיו של בעל מקצוע בניתוח כדאיות השקעה בפרויקט התחדשות עירונית, יכולה להיות ההבדל שבין השקעה פנטסטית למפח נפש.
חשוב להבהיר, כי הפוטנציאל האדיר שיש לשוק ההתחדשות העירונית להציע, הוא ככל הנראה זמני. בתור אנשי מקצוע הנמצאים בלב עשיית ההתחדשות העירונית, אנו שמים לב למגמה – ישנה ירידה עקבית בתמורות לדיירים אותן מוכנות ועדות התכנון העירוני לאשר. אם בעבר, נכסים שקיבלו במסגרת פרויקט תוספת של 25-40 מ"ר לדירה היו דבר שכיח, היום הממוצע שואף ל12 מ"ר ואף פחות מכך.
מאפיינים חוסמים אלה, בצירוף הניסיון שצברנו, הובילו אותנו למסקנה שמדובר בשוק לא יעיל באופן קיצוני. מחקרי מימון אקדמיים מראים כי הנטייה של שווקים היא להתייעל לאורך זמן. משמעות הדבר, היא שסביר להניח שתוך מספר שנים בודדות, ההזדמנויות הקיימות בשוק זה יצטמצמו באופן דרמטי. אנחנו סבורים כי משקיעים אשר יפנימו את ההזדמנות הכלכלית הנמצאת בשוק זה, יוכלו לשנות את מסלול חייהם הכלכלי.
תובנות אלה הובילו אותנו למקד את שירות האיתור שלנו דווקא בנכסים המיועדים להתחדשות עירונית שבעינינו מדובר באחת מהזדמנויות ההשקעה הגדולות של התקופה הנוכחית.
אז מה זה שירות איתור נכסים ואיך זה עובד?
בקצרה
אנחנו עוזרים למשקיעים למצוא דירות מצויינות להשקעה- בדגש על דירות המיועדות להתחדשות עירונית. אנחנו עושים מחקר עומק על כל נכס לפני שאנחנו מציעים אותו ללקוח מתוך מטרה לתת לו את הערך המקסימלי תחת סטנדרט איכות מוקפד של שקיפות ואובייקטיביות מלאה.
למי זה מתאים?
שירות האיתור הוא שירות פרימיום המתאים לאנשים שמחפשים להשקיע בצורה חכמה בשוק הנדל"ן הישראלי אך אין להם את הזמן או את הרצון ללמוד לעומק את התחום ורוצים שמישהו אחר שהם סומכים עליו יעשה את כל העבודה עבורם וייתן להם את הנתונים החשובים ביותר לצורך קבלת החלטת השקעה.
איך נראה התהליך?
בשלב הראשון ניפגש כדי לאפיין את הדירה אותה אתם מבקשים לקנות. נבין האם וכמה משכנתא מתאים לכם לקחת, מה תקציב הדירה ההגיוני עבורכם, איזה סוג נכס נכון לכם לקנות (יד ראשונה או שניה), באיזו עיר ועם איזו אוכלוסיה. נבנה על גבי תוכנת הרוג'ום תוכנית עסקית לרכישת הדירה הכוללת התייחסות לאירועי קצה כמו עלייה משמעותית בריבית ובעיות בהשכרת הנכס ותכנון אסטרטגיית המימון החכמה ביותר עבור העסקה.
לאחר מכן נבחר עבורכם עסקאות שונות בשוק בו בחרתם בפגישת האיפיון. כאשר נמצא עסקה טובה המתאימה נאסוף את כל המידע הרלוונטי לגביו לתיקייה משותפת כך שיהיה לכם את היכולת לקבל החלטה מושכלת בלי בכלל לצאת מהבית.
לאחר שתעברו על הנתונים "היבשים" של העסקה הגיע הזמן לרדת לשטח! ניפגש יחד בנכס כדי שתוכלו לראות אותו בעיניים ולהכיר לעומק את הבניין והשכונה.
בתוכנית האיתור אנחנו עושים את כל העבודה עבורכם עד חתימת ההסכם, כולל משא ומתן על מחיר הדירה וניהול בעלי המקצוע השונים בשלבי סגירת העסקה.
התחייבות לתוצאות
אנחנו מתחייבים לאתר נכסים טובים להשקעה עבור לקחותינו עד שתימצא העסקה הנכונה ביותר עבורו.
אנחנו מתחייבים לפעול בשקיפות מלאה, תוך ראיית טובתו של הלקוח לנגד עיניה בלבד. בנוסף, החברה מתחייבת לא לקבל טובות הנאה מאף צד לעסקה, למעט הלקוח כפי שמפורט בהסכם הזמנת השירות. במידה ונוכל להגיע עם המתווך האמון על שיווק הנכס להסכם שת"פ, העמלה שתתקבל על ידי אתיקה פיננסים תועבר במלואה לידי הלקוח מזמין השירות.
