רכישת דירה חדשה מקבלן עשויה להיות אחת ההשקעות הטובות והמשתלמות ביותר בתחום הנדל"ן, בהנחה שיודעים לבצע את המהלך כהלכה.
עם זאת, תהליכי בנייה ומימון של פרויקטים חדשים מתאפיינים לא פעם במורכבות ובסיכון. כדי למזער סיכונים אלה ולהפיק את מירב התשואה מהשקעה בדירה חדשה, חשוב מאוד להבין לעומק את התהליכים, המושגים והשלבים השונים.
במאמר זה נסקור באופן מקיף ומפורט את הצעדים החשובים והקריטיים ביותר ברכישת דירה חדשה להשקעה מקבלן או יזם נדל"ן.
שלב התכנון והמימון
בשלבים הראשונים, היזם או הקבלן עובדים מול מספר גורמים – אדריכלים, יועצים, בנקים ועוד – על מנת לקדם תכנון ראשוני של הפרויקט ולהבטיח מימון להמשך התהליך.
היתר בתנאים
כדי לבנות, היזם נדרש לקבל מספר היתרים מרשויות התכנון והבנייה. ההיתר הראשון נקרא "היתר בתנאים", והוא מאפשר התחלת פעילות שיווק ומכירה עוד לפני שיש תוכניות סופיות לפרויקט.
שלב זה נקרא גם "מכירת פרי סייל" (pre-sale), כלומר מכירה ראשונית. בפועל, בשלב זה מוצעות כ-15%-20% מהדירות לקרובי משפחה, מכרים וחברים, במחיר מוזל, כפיצוי על נטילת הסיכון.
הכוונה היא לאפשר ליזם לחזק את מצבו מול הבנקים, על ידי הצגת ביקוש קיים לדירות, שיתמוך בקבלת ליווי פיננסי להקמת הפרויקט.
דוח אפס
לפני הוצאת הלוואות בנקאיות ליזמים, מזמינים הבנקים דוח כלכלי מקיף המעריך את כדאיות הפרויקט, וקובע מחירי סף למכירת הדירות. דוח זה מכונה "דוח אפס".
הדוח בוחן את האזור, סוג הבנייה ועוד משתנים, על מנת להעריך מה יהיה מחיר המכירה למטר בפרויקט נתון, ולקבוע את רמות הרווחיות הצפויות לכל הצדדים.
הבנק ידרוש מהיזם להוכיח כי הוא מסוגל למכור חלק ניכר מהדירות, במחיר הקרוב למחירי היעד שנקבעו בדוח השמאי, כתנאי למתן ההלוואות.
שיווק ומכירה לרוכשים
בשלב המכירה הרחבה (broad marketing) מוצג הפרויקט באופן רשמי בפני קהל רחב של רוכשים פוטנציאלים לאחר קבלת כל ההיתרים הנדרשים.
הליך הרכישה
בהנחה שאתם מעוניינים לרכוש דירה בפרויקט חדש לשם השקעה והשכרה, הנה השלבים העיקריים שתעברו:
בקשת רכישה – תידרשו למלא טופס הזמנה מחייב הכולל תשלום מקדמה, המונע מהיזם למכור את הדירה לגורם אחר למשך תקופה מוגדרת.
חתימה על הסכם – לאחר משא ומתן תידרשו לחתום על הסכם רכישה מפורט הכולל מחיר סופי, לוח תשלומים, מפרט טכני מלא ותנאים נוספים.
ייעוץ משפטי – חשוב להיוועץ בעורך דין בקיא בתחום המקרקעין על מנת להבטיח שתקבלו חוזה הוגן ומתאים לצרכיכם.
בחירת גמרים ואביזרים
במהלך הבנייה תתבקשו לבחור מפרט טכני סופי לדירה, הכולל גמרים, אריחים, נגרות, מסגרות ועוד על פי תקציב מוגדר.
אם בכוונתכם להשכיר את הדירה, מומלץ לבחור גמרים בסיסיים ונייטרליים ככל האפשר על מנת לפנות לקהל הרחב ביותר.
לדוגמה, ריצוף בהיר סטנדרטי, כיור לבן וכו'. מוטב לא ללכת על גימורים שנחשבים ל'יוקרתיים' אך עלולים לדחות שוכרים פוטנציאלים.
מסירת הדירה
סמוך לאכלוס, תזומנו לסיור 'טרום מסירה' שמטרתו לאתר ליקויי בנייה או תקלות נדרשות לתיקון לפני העברת הדירה לידיכם.
חשוב שלא למהר לאשר את קבלת הדירה ללא בדיקה יסודית של אדריכל או מהנדס בניין מוסמך מטעמכם. לעיתים קרובות הקבלן ינסה לגרום לכם לוותר על זכות זו.
תקופת הבדק
אחרי המסירה מתחילה "תקופת הבדק" שנמשכת שנה עד 7 שנים, במהלכה אחראי הקבלן על תיקון ליקויים שהתגלו בנכס שמקורם בבנייה פגומה או שימוש בחומרים לקויים.
כדאי להגיש בקשה בכתב לתיקון כל ליקוי, גם אם נראה קל ערך, ולשמור העתק מכל התכתובות.
שלב בדק הבית וטיפול שוטף
לאחר תקופת הבדק, נכנסים לשלב החזקת הנכס והפעלתו על ציר הזמן. במהלך תקופה זו, יחולו עליכם הוצאות בגין:
גמר ומעטפת – השלמת עבודות גמר ומעטפת שלא בוצעו על ידי הקבלן
ריהוט/אביזרים – רכישה והתקנה של פריטי ריהוט וציוד בסיסיים נדרשים
ארנונה – תשלום ארנונה שנתית
אחזקה שוטפת – ניקיון, תיקונים קלים, אבטחה וכדומה
ניהול נכס – עמלה לחברת ניהול המטפלת בהשכרה או מכירה
סיכום ומסקנות
השקעה בדירה חדשה מקבלן טומנת בחובה פוטנציאל מצוין ליצירת תזרים מזומנים חיובי לאורך זמן, אולם מחייבת הבנה נרחבת של התהליכים, הסיכונים והעלויות הכרוכים במהלך על ציר הזמן.
כדאי מאוד להיעזר ביועצים מקצועיים, לנהל משא ומתן קפדני מול כל הגורמים הרלוונטיים ולהקדיש תשומת לב מיוחדת לשלב הסופי של מסירת הדירה על מנת למזער סיכונים בעתיד.
