ייעוץ משכנתאות

שירות ייעוץ המשכנתאות של אתיקה פיננסים, שונה באופיו מייעוץ המשכנתאות המסורתי אליו התרגלתם. בעינינו, ייעוץ משכנתאות אופטימלי הוא כזה שמטרתו העיקרית היא העמדת משכנתאות העומדות בסינרגיה משלימה לתיק ההשקעות של הלקוח. מתוך תפיסה זו, בנינו באתיקה פיננסים שירות ייעוץ משכנתאות, אשר שם במרכז את הרווחה הכלכלית של הלקוח.

הייחודיות של שירות ייעוץ המשכנתאות של אתיקה פיננסים, בא לידי ביטוי, בין היתר, בכך שמדובר בשירות שאינו מתאים לאנשים המחפשים לחסוך משכנתה. מנגד, השירות בהחלט מתאים לאלו שרוצים להרוויח באמצעות המשכנתה.

נסביר – הטעות הגדולה שרוב רוכשי הדירות עושים, בעת רכישת דירה ובעידוד יועצי המשכנתאות, היא שהם שואלים את השאלה הלא נכונה.

רוכשי הדירות ויועצי המשכנתאות שואלים – "כיצד נוכל לשלם לבנק כמה שפחות?"

בעוד שהשאלה שצריכה להישאל היא – "כיצד נוכל להשתמש בכלים שהבנק נותן לנו כדי להרוויח כמה שיותר?"

תבינו, מרבית הציבור, והדור המבוגר יותר במיוחד, מתייחסים למשכנתה כאל נטל. המשכנתה יושבת על כתפי הלווים – היא מהווה מעין עול אשר יש להיפטר ממנו מהר ככל האפשר, על מנת לשלם לבנק את המינימום האפשרי לאורך הדרך, ולהמשיך הלאה בחיים עם דירה משלנו – ובלי שיעבודים.

הגישה הזו טבעית, אנחנו אוהבים לדעת שמה ששלנו – שלנו, מבלי שנהיה חייבים שום דבר לאף אחד. הגישה הזאת, כידוע לכם, מאוד רווחת, אבל יש בעיה אחת עם  הגישה הזו – היא לא נכונה לנו.

חשבו על זה, ניתן לחסוך כסף ולטפל בגינה שלנו בעצמנו, במקום לשכור את שירותיו של גנן שיעשה את העבודה בשבילנו. ניתן גם ללמוד להחזיק מספריים ולספר את עצמנו, כך שנוכל לחסוך עשרות שקלים בחודש על ספר. החלטות מסוג זה, לרוב, אינן אופטימליות – החיים שלנו קלים, נוחים ויעילים יותר כשאנחנו נעזרים בשותפים לדרך.

הגנן לא רק עושה את העבודה מהר וטוב יותר מאיתנו – הוא גם משאיר לנו זמן פנוי לבלות עם המשפחה או להקים עסק נוסף בזמן שנחסוך על שירותי גננות. זמן זה, לעיתים, שווה לנו הרבה יותר ממה שנשלם לגנן.

נחזור לעולם המשכנתאות, בעוד שרבים מוכנים ומבינים את היתרונות הרבים הגלומים בשכירת שירותי גננות חיצוניים, מרבית האנשים מתייחסים לבנקים כאל גורם עוין ומפחיד שיש להיזהר ממנו. בענייננו, בתכנון נכון וחכם, גם הבנק יכול להיות שותף לדרך שלנו. אם תרצו, במובנים מסוימים, רכישת נדל"ן ב100% הון עצמי, היא "לעשות את העבודה של הגנן" – לעיתים ישתלם לנו להשתמש בשירותי המימון של הבנק, ולא "לעשות את העבודה בעצמנו".

התפיסה המקובלת היא שיש להסתכל על משכנתה כנטל, התפיסה שלנו היא מעט שונה, במובנים מסוימים, ניתן להפסיק להסתכל על המשכנתה כנטל, ולהתחיל להתייחס אליה כנכס.

רגע, אתם בטח שואלים את עצמכם, משכנתה היא התחייבות ולכן היא נטל, לא?

לטעמנו, תפיסה חד-ממדית שכזו של עולם המשכנתאות מפספסת את אחד המושגים הכי בסיסיים וחשובים בעולם ההשקעות – Opportunity Cost, או בעברית – עלות חלופית.

עלות חלופית היא אלטרנטיבית ההשקעה שלנו. כך למשל, אם נבחר להשקיע באפיק מסוים, למשל נדל"ן, את הכסף שהשקענו בקירות לא נוכל להשקיע במקביל בשוק ההון, או לקבל עליו ריבית בפיקדון בנקאי. למעשה, באמצעות החלטה על ביצוע השקעה א', ויתרנו למעשה על חלופת השקעה ב'. או מילים אחרות, בחרנו בתשואה שנכס אחד יספק לנו, ובמקביל ויתרנו על התשואה שהיינו משיגים מהשקעה בנכס אחר.

איך כל זה קשור למשכנתאות, אתם שואלים? כשיועץ משכנתאות מציע לכם לבנות "משכנתה יעילה" – כזו שתמזער את הכולל לבנק, הוא עושה זאת תוך שימוש במספר כלים:

• קיצור תקופת המשכנתה הכוללת.
• העלאת ההחזר החודשי.
• בחירת מסלולים בריבית משתנה או צמודי מדד.

המשמעות בפועל של משכנתה המורכבת באופן זה, היא שתחזירו את החוב לבנק כמה שיותר מהר, ובהתאם, תשלמו ריבית מינימלית על החוב לאורך הדרך. על פניו, נשמע מעולה, אבל מה לגבי העלות החלופית של הכסף?

בהשקעה מסוג זה, בה השקענו את כל ההון העצמי שלנו בקירות הדירה, קיבענו סכום כסף משמעותי מאוד עבורנו, במטרה לחסוך את ריבית המשכנתה, אשר, לצורך העניין, נניח שעומדת על 5% ריבית אפקטיבית בשנה.

החיסכון בריבית, בפני עצמו, הוא מבורך – כן, בניגוד למה שאמרנו, נשמח לחסוך בריבית שנשלם על עלות המימון. אבל מה אם אלטרנטיבת ההשקעה שלנו היא כזו, שאנחנו יכולים להשקיע בנכס המניב תשואה של 12% בשנה? בהשקעה בפרויקטים של התחדשות עירונית, למשל, ניתן להגיע לתשואות דומות.

אבל למה להרחיק לכת לעולם ההתחדשות העירונית – אפילו השקעה פסיבית במדד הS&P 500, הייתה מניבה לנו תשואה ממוצעת של 9%-10% בשנה, בהשקעות לטווח ארוך לפני מס.

מדוע, אם כך, אנשים רצים להשקיע את ההון העצמי שלהם בסגירת המשכנתה, ובכך לחסוך כ-5% ריבית שנתית, במקום להרוויח פי 2-3, באמצעות השקעת ההון העצמי באפיק השקעה אחר? התשובה הרווחת והלא נכונה, היא כי אנשים לא רוצים שהבנק "ירוויח עליהם".

התפיסה הזו, מתעלמת בבסיסה מכך שבעולם העסקים, ישנם מקרים בהם שנים הצדדים יכולים להרוויח, מבלי שהאחר יפסיד.

בלקיחת משכנתה, לעיתים קרובות נוצר מצב בו שני הצדדים מרוויחים. הבנק מרוויח את המרווח שבין עלות המימון הנמוכה ממנה הוא נהנה, לבין הריבית שנשלם על המשכנתה. אנחנו, לעומת זאת, נרוויח את המרווח שבין עלות הריבית של המשכנתה, לתשואה שנקבל מההשקעה שלנו – עליית ערך הנדל"ן ותשואת השכירות.

במצבים מסוג זה, ניתן להסתכל על הבנק כעל מעין שותף להשקעה שלנו בנדל"ן – ומדובר בשותף מצויין. הוא שקט, לא מפריע בהתנהלות השוטפת ומסתפק ברווח זעום של אחוז חד-ספרתי נמוך על ההלוואה שסיפק. מעליית הערך, לעומת זאת, רק אנחנו נהנה.

רגע, אבל משכנתה גדולה יותר היא לא בהכרח מסוכנת יותר? לא בטוח יותר לקחת משכנתה קטנה עם החזר חודשי קטן יותר?

אין תשובה חד משמעית לשאלה זו – תלוי. כחלק מתהליך ייעוץ המשכנתאות של אתיקה פיננסים, נבצע סימולציות שונות ונבחן כיצד עליית הריבית במשק תשפיע על החזרי המשכנתה. בנוסף, נרצה לראות כי בכל תרחיש שנבחן, תוכלו לעמוד בהחזרי המשכנתה. לטעמנו, משקיעים רבים לא לוקחים בחשבון את תרחישי המאקרו השונים אשר עשויים להשפיע על יכולתם לעמוד בהחזרי המשכנתה, באתיקה פיננסים, נרצה לראות כי ללקוחות החברה יכולת לעמוד בהחזרי המשכנתה בכל תרחיש שוק אפשרי – גם  כשהריבית עולה מאוד, בניגוד לציפיות השוק.

אחת הטעויות הגדולות שמשקיעים עושים, היא לקחת משכנתה נמוכה מידי מראש. נוכל לסגור משכנתה בכל עת, אך לא נוכל להגדיל משכנתה שכבר לקחנו, למעט בסיטואציות חריגות. לכן, כשנבחר לשמור את ההון העצמי שלנו אצלנו, תוך הקטנת ההחזר החודשי לבנק ככל הניתן, לא רק שההחזר החודשי לא יאיים עלינו, אלא שיהיה לנו הרבה יותר כסף בצד להשקיע בהשקעות אחרות. בנוסף, כרית הנזילות הנוספת הזו לא רק תגדיל את הרווח הצפוי לנו לאורך זמן, אלא תאפשר לנו להתמודד עם מצבי קיצון באופן טוב יותר.

אז במה משכנתה של משקיעים שונה ממשכנתה של לא משקיעים?