כמה שווה דירה? התשובה הפשוטה היא כמה שמוכנים לשלם עליה. אבל מה משפיע על כמה מוכנים לשלם עליה? ואיך אפשר לדעת מה המחיר הנכון לסגירה?

יש הרבה גורמים שמשפיעים על שווי של דירה והם קשורים קשר ישיר לכמה הדירה אטרקטיבית לשוכר\ קונה שיגור בה.

לקונים שונים חשובים דברים שונים בדירה בה הם גרים ולכן חשוב לשים לב מי קהל היעד שאליו אנחנו מכוונים עם סוג הדירה שאנחנו רוצים לקנות.

בין הגורמים שמשפיעים על אטרקטיביות הדירה

א. מיקום

זה הפרמטר החשוב ביותר בהשקעות נדל"ן. מיקום טוב יהיה מקום שאנשים רוצים ואוהבים לגור בו.

ברמת בחירת העיר יהיה מדובר לרוב על איזורי ביקוש כמו מרכז הארץ, בה המחירים גבוהים יותר.

בנוסף מיקום טוב יהיה בדר"כ קרבה למוקדי תעסוקה, עניין, בילויים, ים, בית כנסת, מכולת, צירי תחבורה ציבורית ועוד.

אטרקטיביות המיקום נמצאת בקשר ישיר למי האוכלוסיה הרלוונטית. לכל אוכלוסיה המיקום המועדף שלה וחשובה לה קרבה לדברים שונים.

בעוד שמיקום טוב תמיד משמעותו מחירים גבוהים יותר אין הכרח שמיקום טוב יעלה יותר בערכו ממיקום פחות טוב. ניגע עוד בגורמים לעליית ערך בהמשך.

ב. תחבורה

אילו צירי תחבורה עוברים בקרבת הדירה? אילו עתידים לעבור בקרבתה בעתיד?

האם יש נגישות לרכב פרטי? האם הדרכים פקוקות? כמה הגישה נוחה לכבישים ראשיים? האם קל למצוא חנייה ברחוב? האם יש חנייה פרטית לדירה?

בישראל עקב כך שתחבורה לא פעילה בשבת כמעט לכל משפחה יש רכב פרטי והצורך בחנייה ובגישה נוחה עם רכב קריטית לרוב המשפחות

ג. גודל

גודל הדירה הוא קריטי למשפחות מסויימות שלא יהיו מוכנות להתפשר על דירה קטנה מהצורך שלהן. משפחות אחרות מחפשות דירות קטנות ולא מעוניינות לשלם עבור או לתחזק דירות גדולות.

ככלל בישראל יש מחסור בדירות קטנות ביחס לביקוש שכן קבלנים מוגבלים בכמות יחידות הדיור שמתירים להם לבנות ולכן בונים דירות גדולות כדי להרוויח יותר על כל פרוייקט.

ד. מבנה הדירה

יש דירות שמתוכננות חכם ויש כאלה שלא. יש דירות שהיו מתוכננות חכם ועקב שיפוץ כדי לענות לצורך של משפחה ספציפית עשו שיפוץ יקר שלא יתאים למשפחה אחרת. יש מקרים בהם חילקו דירה תוך שינוי מיקום המטבח, חדר הרחצה או אולי סגרו סלון לחדר.

מבנה דירה חכם משפיע משמעותית על האטרקטיביות של הדירה בעבור שוכר\ קונה פוטנציאלי ובדירה נתונה יכולים להיות 4 חדרים מרווחים או 3 צפופים והכל כתוצאה מתכנון חכם או שאינו חכם של הדירה.

במיוחד כדאי לשים לב לתוספות בניה כגון הוספת ממ"ד, מעלית או תמ"א 38 שיכולים לאלץ הגדלה של הדירה בצורה שאינה מיטבית עקב אילוצים קיימים.

ה. כיווני אוויר

ככלל שיש יותר כך עדיף. כיווני אוויר יכולים להכניס לדירה רוח, אור שמש וחמימות וכן מאפשרים ליהנות מהנוף מהדירה. 4 כיווני אוויר זה הכי טוב אך קיים בדרך כלל בבתים פרטיים בלבד. בבניין 3 כיווני אוויר זה מצויין. 2 כבר מוריד משמעותית מאטרקטיביות הדירה ו-1 זו דירה עצובה במיוחד.

חשובים לא רק מספר כיווני האוויר אלא גם גודל החלונות, הנוף מהם שיכול להיות שווה המון (כמו נוף לים) והכיוונים (כיוון דרום מכניס יותר אור שמש).

ו. שיפוץ

עד כמה מערכות הדירה חדשות ובמצב טוב? מה סטנדרט השיפוץ שנעשה? האם נעשה שימוש בחומרים איכותיים? דירה משופצת תמשוך יותר קונים ותימכר במחיר גבוה יותר מדירה שדורשת שיפוץ.

קונים שמחפשים דירה למספר שנים לרוב יעדיפו דירה משופצת על פני דירה "לשיפוץ" וירצו לחסוך את "כאב הראש" הכרוך בניהול והתמודדות עם קבלני שיפוצים.

אם אנחנו רוצים לשפץ בעצמנו כדי לזכור מי קהל היעד שלנו. אנשים שקונים את "בית החלומות" שלהם לרוב ירצו להשקיע בשיפוץ יקר בדיוק לטעמם בעצמם.

ז. זכויות בנייה

בבתי קרקע ולעיתים בדירות (במיוחד בדירות גן או גג) יש זכויות בנייה בלתי מנוצלות.

מכל זכויות בנייה אלה ניתן לפעמים לבנות חדר נוסף או אפילו קומה נוספת.

לזכויות בנייה שווי כלכלי אך נדרשת הסכמה של שאר בעלי הזכות במקרקעין כדי להוציא היתר בנייה.

יש לשים לב שבמימוש זכויות בנייה יהיה עלינו לשלם היטל השבחה לעירייה בגובה 50% מההשבחה.

זכויות בנייה פעמים רבות לא באות לידי ביטוי במחיר הנכס במלואן והן יכולות להעלות את שווי הנכס מבלי תמיד להעלות את המחיר בצורה משמעותית לפני שהן ממומשות.

ח. פוטנציאל התחדשות עירונית

דירות שנבנו לפני שנת 1980 יכולות להיות מיועדות לפינוי בינוי\ תמ"א 38 תחת תנאים מסויימים. ככל ופרוייקט קרוב יותר לידי מימוש ערך הדירה יעלה וישקף חלק מפוטנציאל הרווח והשווי העתידי הגדול יותר. ראו על כך בפירוט בפרק על התחדשות עירונית ופינוי בינוי.

ט. מרפסת, גינה, גג

אלה אלמנטים בעלי ערך ואנשים שונים מעריכים אותם בצורה שונה.

י. פוטנציאל עליית ערך

סעיף זה הוא הדגש העיקרי של משקיעים רבים, והוא מעניין גם אנשים שקונים למטרת מגורים.

עליית יכולה לנבוע ממגוון גורמים וביניהם שיפור בכל אחד מהגורמים שחשובים לבני אדם

  • שיפור בתחבורה הציבורית
  • פתיחת מקומות תעסוקה חדשים
  • הגירה של אוכלוסיה חזקה לעיר או לשכונה
  • שיפור במערכת החינוך
  • שיפור בתשתיות העיר
  • שיפור במצב הסוציו- אקונומי
  • שיפור בשירותים לתושב שמספקת העירייה

בנוסף עצם ציפיות המשקיעים לעליית ערך יכולה לגרום לעליית ערך.

הגידול המשמעותי בעליית הערך של עיר, שכונה ודירה לרוב מגיע כאשר הביקוש למגורים מתחזק בה ואוכלוסיות חזקות בוחרות לעבור לגור בעיר. מגמות דמוגרפיות אלה יכולות להימשך שנים והן מחזקות את עצמן כששיפור במצב העיר מושך אוכלוסיה חזקה שמובילה לשיפור במצב העיר שמושכת עוד אוכלוסיה חזקה וחוזר חלילה.

יא. תשואת שכירות

יש קשר הדוק, במיוחד בעיני משקיעים בין גובה השכירות לבין שווי הנכס. זה נכון יותר בשווקים בהם יש הרבה משקיעים כגון דירות בפריפריה ונכסים מסחריים מאשר בשווקים שהם בעיקר בייעוד למגורים.

ככלל שתשואת השכירות גבוהה יותר משקיע יהיה מוכן לשלם בעבור הנכס יותר.

בנכסים מסחריים גדולים (מולטי- פמילי לדוגמא) נכסים ממש נמכרים במכפילי שכירות (מה שנקרא cap rate) וגידול\ קיטון קטן בשכירות יכולים להוות השפעה דרמטית על מחיר הנכס.

אז כמה שווה נכס?

יש שלוש גישות שמאיות מקובלות לאומדן שווי של נכסים

  1. גישת העלות
    גישה זו מיושנת יחסית ולפיה שווי של נכס נדל"ן הוא כמה עלה לרכוש\ לבנות את אותו נכס נדל"ן.
    מקור גישה זו בעולם החשבונאות לפיו בהיעדר מידע עדכני יותר ושיערוך מעריכים את שווי הנכס בספרים לפי גישת העלות.
    גישה זו היא לא מפתח טוב להבנת שווי הוגן שכן נכסים יכולים לעלות או לרדת בערכם בצורה משמעותית ממועד הרכישה הראשונית ונישען על גישה זו רק בהיעדר חלופה טובה יותר
  2. גישת ההשוואה
    זו הגישה השמאית המקובלת ביותר ובה השמאי משווה בין עסקאות דומות ככל הניתן ומתאים את העסקה אותה הוא מנתח לעסקאות ההשוואה ע"י מתן שווי שוק לפרמטרים שונים כגון גודל דירה, מ"ר בייעוד עיקרי, מרפסות, גינה וכו'.
    גישת ההשוואה מנסה לאמוד באיזה מחיר יפגשו קונה מרצון ומוכר מרצון בתנאי השוק הנוכחיים והיא עושה זאת ע"י הסתכלות על העבר הקרוב.
    הבעיה עם גישת ההשוואה היא שהיא מתעלמת מפוטנציאל עליית הערך של הנכס או משינויים בתנאי השוק אם אלה טרם באו לידי ביטוי במחירי עסקאות דומות.
  3. גישת היוון תזרים המזומנים
    גישה זו מאפיינת את הדרך בה משקיע מנוסה בוחן עסקת נדל"ן.
    העבר לא מעניין אותו מעבר למתן אינדיקציה. הוא צופה פני עתיד ושואל כמה אני צפוי להרוויח מהשקעה בנכס נתון. כדי לענות על השאלה הזו הוא מנסה להעריך את תזרימי המזומנים הצפויים לו מהנכס, הן משכירות שוטפת והן ממכירה סופית, הוא מהוון את השווי לפי אחוז ההיוון אותו הוא בוחר ומגיע לשווי כדאי לביצוע העסקה עבורו.
    בגישת היוון תזרים המזומנים ייתכן ונמצא שכל הנכסים בשוק נתון אטרקטיביים מאוד עבורנו, או שאף נכס לא אטרקטיבי עבורנו. השאלה נסובה בעיקר סביב שאלת אחוז ההיוון שלנו, כלומר כמה אנחנו חושבים שנוכל להרוויח במקום אחר, ומה ציפיות השכירות ועליית הערך שלנו מהעסקה.

באיזו גישה כדאי לנתח עסקאות נדל"ן?

אנחנו ממליצים להתמקד בניתוח ע"פ גישת ההשוואה וע"פ גישת היוון תזרים מזומנים.

שימוש בשתי גישות ההשוואה יחד יאפשר לנו לנתח את העסקה ממספר זוויות שונות ולדעת שמצד אחד אנחנו עושים עסקה אטרקטיבית עבורנו אבסולוטית (לא רק זולה ביחס לעסקאות ההשוואה) ומנגד שאנחנו משלמים מחיר אטרקטיבי ביחס לשוק.