לחלק גדול מהזוגות הצעירים שמגיעים אלינו ל'אתיקה פיננסים' לקבלת סיוע ברכישת דירה, יש הכנסות יפות שממצבות אותם – לפי קריטריון הכנסה – בשני העשירונים העליונים בישראל.
ובכל זאת, מיפוי ראשוני של היכולות שלהם מצביע על פער גדול: למרות יכולת החזר מצוינת, יש להם מחסור חמור בהון עצמי.
למה זה קורה? כי בישראל, לפי הנחיות בנק ישראל, הבנק יכול לממן עד 75% ממחיר הדירה בלבד – והיתר חייב להגיע מהון עצמי.
גם אם יש לכם הכנסה יפה מאוד, אם אין לכם לפחות 25% הון עצמי – לא תוכלו לקבל את המשכנתא המלאה שתאפשר רכישת דירה.
האם להתפשר על דירה קטנה יותר? או לחכות שנים עד שיצטבר מספיק הון עצמי?
ממש לא חייבים.
אחד הפתרונות החכמים הוא שימוש ב"משכנתת נדוניה" – הלוואה שההורים לוקחים על חשבון נכס שבבעלותם, כדי לעזור לילדים להשלים את ההון העצמי הדרוש.
המושג "נדוניה" מגיע מהעולם המסורתי – כסף או רכוש שההורים נותנים לבתם לרגל נישואיה.
כיום, במציאות הכלכלית המודרנית, הרעיון הזה מתגלגל בצורת מישכון דירה קיימת לטובת הילדים.
למשל, זוג המעוניין לרכוש דירה ב-2 מיליון ₪ צריך להביא 500 אלף ₪ כהון עצמי.
אם יש להם רק 200 אלף ₪, ההורים יכולים למשכן את דירתם ולקחת הלוואה של 300 אלף ₪ – ובכך לאפשר לזוג לגשת למשכנתא של 1.5 מיליון ₪.
כמובן, יש פרמטרים חשובים שמשפיעים על האפשרות הזו:
שיעבוד הדירה משמעותו שאם ההורים לא יעמדו בהחזרי ההלוואה, הבנק יוכל לממש את הדירה.
לכן, חייבים לוודא יכולת החזר ריאלית – גם של ההורים וגם של הילדים, במיוחד אם הילדים נושאים חלק מהתשלומים בעצמם.
בהיבט המשפטי, כדאי להסדיר מראש הסכמות משפחתיות כתובות – כדי למנוע אי הבנות עתידיות.
בהרבה מקרים, המלצה חמה היא לערב עו"ד ויועץ מיסוי בתהליך, כדי להבטיח שהעברה כזו של כספים לא תיצור בעיות משפטיות או מס בעתיד.
בדרך כלל אין חובה שהכספים יועברו ישירות למוכר הדירה.
ההורים יכולים להשתמש בכספים כדי לסייע לילדיהם בכל שלב – לפני או אחרי החתימה על החוזה.
ואם הילד כבר שילם את ההון העצמי מכיסו, יש אפשרות (בהתאם למדיניות הבנק) לקחת משכנתת נדוניה רטרואקטיבית.
בסופו של דבר, משכנתת נדוניה יכולה להיות פתרון מדויק ואפקטיבי לצעירים המתקשים בגיוס הון עצמי –
אבל כמו כל פתרון פיננסי חכם, הוא דורש ניהול סיכונים, תיאום ציפיות מוקדם ותכנון מקצועי.