כשהשתחררתי מהצבא עבדתי תקופה בתור פועל שיפוצים.
עם נשמיה (נגד אבק), אטמי אוזניים וקונגו הייתי חוצב תעלות ומפרק קירות.
אני זוכר שהמחשבה שליוותה אותי כל התקופה הזו היא כמה שזה לא יעיל.
כמה לא נח לעשות שינויים בבית מבטון. כמה ימים, כמה רעש וכמה פסולת ואבק. סיוט.
גם העלויות נראו לי משוגעות. למה זה כל כך יקר לשפץ ולבנות?
בזמן שההייטק הישראלי ממציא את המחר, ענף הבנייה בישראל מרגיש תקוע בתחילת המאה ה-20.
אבל יש פתרונות מעניינים, חדשים, ואולי מהפכניים בעולם הבנייה. רק שישראל לא ממהרת לאמץ אותם.
אז מה זה בנייה מודולרית?
הרעיון הוא לעבור מייצור הבניין באופן ידני באתר הבנייה לייצור תעשייתי במפעל והרכבה באתר הבנייה. אני לא מדבר על ה"בנייה טרומית" של פלטות בטון שהייתה פה בשנות ה-60 , אלא על ייצור יחידות תלת-ממדיות (מודולים) שכוללות כבר 90% מהגמר. ריצוף, אינסטלציה, חשמל, חלונות ואפילו ארונות מטבח. המודולים משונעים לאתר ומורכבים כמו לגו.
עם התפתחות הטכנולוגיה והמחסור בידיים עובדות בכל העולם מדינות רבות מתחילות לאמץ את השיטה.
סקנדינביה היא אולי השוק המתקדם בעולם בשיטה. בשוודיה, כ-84% מהבנייה צמודת הקרקע מבוססת על אלמנטים מתועשים מעץ. היעילות האנרגטית והמהירות – הפכו את זה לסטנדרט. ביפן חברות כמו Toyota Homes ו-Sekisui House מייצרות בתים בפסי ייצור של רכבים. ביפן, בית ממוצע נבנה ומורכב תוך שבועות בודדים, עם סטיית תקן אפסית.
בסינגפור הממשלה מחייבת שימוש בשיטות מודולריות במכרזי קרקע מדינה, כדי להעלות את הפריון ולצמצם את התלות בעובדים זרים.
ובארה"ב ובריטניה: השוק בצמיחה.
ומה קורה בישראל? אדישות יחסית.
למרות המחסור החמור בכוח אדם (כ-80,000 פועלים פלסטינים שנגרעו מהשוק), רוב הקבלנים ממשיכים בשיטות מסורתיות (בנייה רטובה).
קבוצת תדהר היא השחקן הבולט היחיד שביצע מהלך אסטרטגי של אינטגרציה אנכית (Vertical Integration). היא גם היזם (בפרוייקטים מסויימים), גם הקבלן וגם היצרן. היא הקימה את "תדהר מודולר" ורכשה ידע טכנולוגי כדי לייצר לעצמה את המודולים.
השאר: רוב השוק יושב על הגדר. יש שחקנים נוספים בתחום המודולרי (כמו מודולארט או ישראמרין שמתמחה יותר במבנים יבילים), אבל אין מסה קריטית של יזמי מגורים שמוכנים לקחת את הסיכון.
בנייה מודולרית יכולה לקצר את משך הפרויקט ב-30% עד-50%. בסביבת ריבית גבוהה, קיצור זמן הביצוע חוסך ליזם מיליונים בעלויות מימון (ריבית לבנק) ומקטין את החשיפה למדד תשומות הבנייה.
הייצור במפעל מאפשר בקרת איכות טובה יותר ומבטל כמעט לחלוטין את ליקויי הבנייה הנפוצים (רטיבויות, סדקים, קירות עקומים).
וכוח אדם כמובן, זו הדרך היחידה לבנות בישראל בלי להיות תלויים במצב הביטחוני בשטחים או במכסות עובדים מסין.
מפעל מודולרי מעסיק עובדים ישראלים בשכר גבוה יותר, אך בכמות קטנה יותר.
אז למה היזמים לא מאמצים את הבנייה המודולרית בשתי ידיים? אם זה כל כך טוב, למה זה לא קורה?
יש בעיני כמה סיבות:
1. הפחד מהלא מוכר
יזמות נדל"ן בישראל היא משחק מסוכן. טעות אחת בביצוע יכולה למחוק את הרווח היזמי של פרויקט שלם. עבור היזם הממוצע, שיטת הבנייה הקונבנציונלית, עם כל הפיגור שלה היא "השטן המוכר". אם קיר עקום, שוברים ויוצקים מחדש. אבל בבנייה מודולרית? החשש מלהיתקע עם 100 מודולים שהגיעו מהמפעל עם סטייה של מילימטר בצנרת, או ליקוי איטום שאי אפשר לגשת אליו, הוא משתק. אף יזם לא רוצה להיות "שפן הניסיונות" שעל הגב שלו (ועל הכיס שלו) השוק ילמד איך לעבוד. הם מעדיפים לתת למישהו אחר לדמם ראשון.
2. המדינה כחסם
מערכת התכנון (התב"עות) היא החסם הכי גדול בשטח. תוכניות בניין עיר בישראל הן נוקשות, ומכתיבות קווי בניין וצורניות שלא תמיד מסתדרות עם קוביות מהמפעל. יזם נאלץ לנסות להתאים את המודולים לתוך תב"ע שלא נבנתה עבורם, מה שיוצר שטחים מתים ותכנון לא יעיל.
3. הכסף
רק אחרי שהיזם התגבר על הפחד והבירוקרטיה, הוא נתקל בבנק. המודל הבנקאי בנוי על "דוח אפס" והתקדמות פיזית בקרקע. בבנייה מודולרית, הערך הכלכלי נוצר במפעל, חודשים לפני העלייה לקרקע. הבנק לא יודע לשעבד "מלאי בתהליך" שיושב במחסן, ודורש מהיזם להעמיד הון עצמי אדיר למימון הייצור מראש. ליזם שממונף בדרך כלל עד הקצה, הדרישה הזו הורגת את התזרים והופכת את הפרויקט ללא כדאי, גם אם הוא מסתיים מהר יותר.
4. בעיית הגודל והלוגיסטיקה
כדי שמפעל יהיה רווחי, הוא צריך "פס ייצור" אחיד. השוק הישראלי מבוזר, וכל בניין הוא "Custom Made". בלי סטנדרטיזציה, המודולרי לא מצליח להביא לידי ביטוי את היתרון שלו. תוסיפו לזה את הסיוט הלוגיסטי של שינוע מודולים ברוחב 4 מטר בכבישי ישראל, וקיבלתם כאב ראש תפעולי ולוגיסטי שליזם הרגיל אין את הניסיון בהתמודדות איתו.
5. אמונה שהישראלי רוצה דירה מותאמת אישית
אין שאלה שכולם מעדיפים דירה בהתאמה אישית אליהם, אבל בעיניי הקהל הישראלי פרגמטי. הזוג הצעיר יעדיף לוותר על הזזת שקע אם בתמורה יקבל דירה במחיר נמוך משמעותית.
אז לאן נראה את השוק מתפתח?
לדעתי השוק ילך לכיוון של החברות הגדולות. רק חברות עם כיסים עמוקים כמו תדהר, אשטרום או דניה סיבוס יוכלו להרשות לעצמן להקים מפעלים ולשלוט בשרשרת האספקה. הקבלנים הקטנים יישארו מאחור.
התערבות ממשלתית: כמו בסינגפור, השינוי יגיע כנראה מהמגזר הציבורי. המדינה תהיה חייבת לבנות בתי ספר, גנים ומבני ציבור בשיטות מתועשות כדי לעמוד בקצב הגידול הדמוגרפי, וזה מה שיחזיק את המפעלים בחיים.
פתרונות ביניים: לפני שנראה בניינים שלמים מודולריים, נראה יותר שימוש ב"פודים" (Pods) חדרי רחצה ושירותים שמגיעים מוכנים "קומפלט" ומורכבים בתוך שלד קונבנציונלי. זהו הצעד הראשון בדרך לתיעוש מלא.