בשבוע שעבר התקיים ראיון קצר עם יעקב אטרקצ'י, מנכ"ל ובעלים של חברת אאורה, במקביל לתחילת עבודות הבנייה על פרויקט "AURA THE STRIP" בנתניה – פרויקט ההתחדשות העירונית הגדול ביותר שבוצע עד כה במקשה אחת.

התייחסתי במאמר קודם למורכבות האדירה של ביצוע פרויקטים גדולים של התחדשות עירונית. הפעם אני רוצה להתעכב דווקא על האמירה של אטרקצ'י – שהיא, במובן מסוים, נכונה מאוד – רק שכדרכה של התקשורת, היא הוצאה כמעט לחלוטין מהקשרה (ואני מודה שגם אני השתמשתי בכותרת הזו כדי לסקרן אתכם 🙃).

כדי לקדם התחדשות עירונית משמעותית – כלומר פינוי־בינוי על גווניו – קיימות שתי דרכים מרכזיות.

האפשרות הקלאסית, שבה קודמו רוב הפרויקטים עד היום (ובוודאי אלו שהגיעו לביצוע), היא המסלול היזמי. במסלול הזה יזם מתקשר עם בעלי הזכויות בקרקע, מגיע איתם להבנות המעוגנות בחוזה, ולאחר מכן פועלים יחד מול גופי התכנון כדי לאשר את הפרויקט ולהתקדם לביצוע.

המסלול השני מכונה מסלול רשויות. כאן הרשות המקומית היא זו שמקדמת את שלבי התכנון של ההתחדשות העירונית, בשיתוף פעולה מסוים עם בעלי הזכויות ועם היזמים שכבר התקשרו עמם קודם לכן.

יש גם מסלול שלישי, מצומצם יותר – מסלול ותמ"ל – שהוא מסלול תכנוני מקוצר בסמכות ממשלתית, המקביל לוועדה מחוזית, ומטרתו לקדם מתחמי התחדשות עירונית המוגדרים "בעדיפות לאומית".

בפשטות, מדובר בשני מנגנונים שונים מאוד:
מצד אחד מנגנון של שוק חופשי, שבו היזם ובעלי הדירות מנסים למקסם את רווחיהם תחת המגבלות התכנוניות והרגולטוריות
ומצד שני מנגנון שמוכתב במידה רבה על ידי המדינה, שבו מתקיים שילוב מורכב של אינטרסים – הגדלת צפיפות אורבנית, מניעת גירעונות תקציביים לרשויות המקומיות ופיתוח תשתיות שיתמכו בצמיחה הדמוגרפית (מי שרוצה הרחבה בנושא מוזמן להאזין לפרק שהקלטנו בפודקאסט על פינוי בינוי).

עכשיו לסיבה שבחרתי לכתוב את המאמר הזה.

ראיתי לא מעט אנשים ברשת מהדהדים את הכותרת הפרובוקטיבית של הכתבה ("תוכניות ההתחדשות העירונית האלה – הונאה אחת גדולה") וטוענים כאילו אטרקצ'י אמר שהתחדשות עירונית היא כולה סוג של סקאם.

אפילו נתקלתי בתגובות כמו:
"זה בדיוק איך עובדים מלווי המשקיעים שמוכרים את חלום ההתחדשות העירונית וקוברים פיננסית אנשים שלא מבינים מהחיים שלהם."

אז בואו נתחיל ממה שאטרקצ'י באמת אמר:
"רוב התוכניות בישראל שמקודמות על ידי המדינה, ותמ"ליות, הן לא כלכליות והן הונאה אחת גדולה. המכפיל בהן לא הגיוני והן לא ייבנו גם בעוד 30 שנה."

וכאן הוא נוגע בנקודה חשובה מאוד – במיוחד עבור משקיעים.
כאשר קונים דירה שמיועדת להתחדשות עירונית במסגרת תוכנית שמקודמת על ידי המדינה (דרך הרשות המקומית או דרך הותמ"ל), צריך לזכור שהכדאיות הכלכלית של הפרויקט אינה בהכרח השיקול המרכזי.

במיוחד כאשר מדובר בתוכניות חדשות, לא פעם נוצרים פרויקטים עם רווחיות גבולית מאוד.
בזמנים שבהם שוק הנדל"ן הישראלי חזק והביקושים גבוהים – פרויקטים כאלה עוד יכולים לצאת לדרך. אבל כפי שכולנו יודעים, לאורך זמן השוק המקומי חווה לא מעט טלטלות (בין היתר בעקבות המחזוריות הביטחונית), ואז אותם פרויקטים גבוליים עלולים להיתקע ולא להגיע לביצוע.

שם בהחלט יש סוג של הונאה מצד המדינה לבעלי הדירות, שמקדמת להם התחדשות עירונית על הנייר אבל לא ישימה בעליל בשטח.

המסקנות שלי

1. כותרות נועדו למשוך תשומת לב – לא תמיד משקפות את התוכן בפועל. תמיד כדאי לבדוק מה נאמר באמת ולבחון את הנתונים לפני שמחליטים על השקעה.

2. משקיעים ששוקלים רכישת דירה במסגרת התחדשות עירונית – במידת האפשר כדאי לתעדף פרויקטים שמקודמים על ידי יזמים מקצועיים, במיוחד יזם שהוא גם קבלן מבצע. יזם כזה יודע להביא פרויקטים לקו הסיום, גם אם הרווחיות הראשונית מוגבלת, ובכך מעלה את הסיכוי שההשקעה תצא לפועל. חשוב לוודא שהיזם פועל בהרמוניה ובתיאום עם דרישות הרשות המקומית.

3. כדי לקבל החלטות מושכלות ולמזער סיכונים ברכישת דירה המיועדת להתחדשות עירונית, מומלץ להיעזר בליווי מקצועי ואובייקטיבי שמסוגל לבחון את הפרויקט.

והערה רחבה יותר על המצב בישראל
המדינה נמצאת במלכוד אמיתי. ישראל ניצבת בפני אתגר מורכב במיוחד: עשרות אלפי בניינים ישנים חייבים לעבור התחדשות עירונית דחופה, לא רק מסיבות כלכליות, אלא בעיקר מסיבות בטיחותיות וביטחוניות.

כדי שהתהליך הזה יתממש בצורה משמעותית, ההתחדשות העירונית חייבת להיות מושכת מבחינה כלכלית ליזמים בשוק החופשי – רק כך יימצאו המשאבים והכלים להוציא את הפרויקטים אל הפועל.

ההשלכות של התחדשות עירונית מאסיבית על הציבור, על הרשויות המקומיות ועל המדינה עשויות להיות כואבות ומורכבות מאוד, והן בהחלט מצריכות התייחסות מעמיקה נוספת במאמר נפרד.