לפני כמה ימים מצאתי את עצמי גולל בסטוריז, ופתאום עלה לי סרטון מתוך פודקאסט של חברה העוסקת בשיווק קרקעות ויזמות נדל"ן.
הנושא של הסרטון היה שיזמים אמיתיים אף פעם לא מתעסקים בדירות, אלא תמיד בשלבים מוקדמים יותר של תכנון פרויקטים נדל"ניים כמו תב"עות, קרקעות, זכויות, הסכמי קומבינציה וכו'.
הסאבטקסט ברור: אם אתם המאזינים רוצים לשחק במגרש של הגדולים – אל תשקיעו בדירות, תעשו את מה שהיזמים עושים ובואו להשקיע בקרקע.
הסרטון אפילו מסתיים עם סיכום סרקסטי: "היזמים מתעסקים בקרקע וכל השאר בקקה".
עכשיו, זה לא שאני מתנגד מהותית למה שנאמר בסרטון, וברור שיזמים מתעסקים בתכנון וביצוע של פרויקטים גדולים שיש בהם השבחה מהותית ולא ברכישה של דירות בודדות.
אבל יש כמה נקודות שאני חושב שהחבר'ה האלה פספסו ונכון לקחת בחשבון כאשר שוקלים היכן להשקיע את כספי החיסכון:
1 |
באופן אינהרנטי אין סיבה שיזמים לא יתעסקו ברכישה ומכירה של דירות בגלל שמדובר בדירות. הסיבה המרכזית שזה לא נפוץ בישראל היא חוקי מיסוי המקרקעין והרוגולציה של בנק ישראל , המדכאים באופן מלאכותי את הרצון של אנשים רבים לבנות לעצמם פורטפוליו נדל"ני משמעותי כאן בארץ. אם לדוגמה מחר מס הרכישה (המגוכך) היה מבוטל והיה מנגנון דחיית מס אפקטיבי (כמו שיש בארה"ב את שחלוף 1031) – ישראלים רבים מאוד, שהם לחלוטין יזמים באופי שלהם (ואני בתוכם), היו בוחרים לבנות פורטפוליו משמעותי של נכסי מגורים בישראל.
2 |
בעיניי זו טעות גדולה לא לייצר הבחנה בין רווח פאסיבי של משקיע לבין רווח אקטיבי של יזם. לאורך זמן, יזמים תמיד ירוויחו יותר ממשקיעים פאסיביים, מכיוון שהם לוקחים סיכונים גדולים יותר ומשקיעים זמן משמעותי יותר בהחלטות שלהם. לדוגמא אי אפשר להשוות בין יזם נדל"ן שנכנס לפרויקט של התחדשות עירונית עבור תשואה של 15% או 17% תשואה (לפני מינוף), לבין תשואה של משקיע שקונה בסוף כל חודש עוד יחידה ממדד ה-S&P 500 בהפקדה אוטומטית בבית ההשקעות. הסיכון הוא אחר לחלוטין, וכך גם הזמן שהושקע פנימה.
3 |
- וזו כנראה הנקודה הכי חשובה, בגללה בחרתי לכתוב את המכתב הזה. כמו שכתבתי בנקודה הראשונה, אם היה אפשר לרכוש דירות בישראל בתנאי המיסוי והמימון של דירה יחידה – גם יזמים היו קונים אותן בלי הפסקה מכיוון שמדובר בהשקעה פשוט פנטסטית. הבעיה שלהם היא שהם לא יכולים לעשות את זה בתנאי מימון ומיסוי אטרקטיביים. עכשיו אין בעיה אם מישהו שכבר קנה דירה למגורים או להשקעה מחליט ללכת "במסלול של היזמים" ולהשקיע בקרקעות או בהלוואות ליזמים (אגב, גם אז הוא לא באמת יזם נדל"ן אלא לרוב פשוט "כסף טיפש" – אבל זה נושא למכתב אחר). הבעיה שלי היא עם האנשים התמימים שרואים סרטונים כאלה וחושבים לעצמם: "אני גם רוצה להרוויח כמו היזמים הגדולים. חבל לי על הזמן לקנות "דירה קקה" בישראל, אם אני יכול כבר ישר ללכת למסלול של היזמים ולהרוויח הרבה יותר".
אותם אנשים לא מבינים שבבחירה ללכת על המסלול ה- "יזמי", הם בעצם מוותרים בלי להבין על השקעה משתלמת ובטוחה יחסית, שכנראה תקדם אותם משמעותית כלכלית בנקודת הזמן בה הם נמצאים – ומעדיפים השקעה ספקולטיבית, שלא בטוח שתכניס להם יותר.
בסוף, כל אחד צריך להסתכל על המקום שבו הוא נמצא בחיים הפיננסיים ולקבל החלטה בהתאם.
מה שמישהו אחד מזלזל בו וקורא לו "קקה" – יכול להיות בדיוק ההשקעה שתשנה לכם את החיים.