אני ממש זוכר איך חששתי מהמהלך של רכישת דירה להשקעה כשהייתי בתחילת דרכי כמשקיע.
באותו שלב בחיים לא היה לי הרבה כסף ורק בשביל להגיע להון העצמי הנדרש כדי לקנות דירה בפריפריה הייתי צריך לקחת הלוואה – בנוסף למשכנתא (אגב סיפרתי לעומק את סיפור העסקה הזאת לפני כחמש שנים בפודקאסט שלנו "בדרך לחופש כלכלי").
באותן שנים עבדתי קשה כדי לבנות את עצמי כלכלית אבל למרות שהרווחתי כסף לא רע ולמרות שההשקעה הצליחה, תשואת השכירות היתה יפה והדירה עלתה בערכה, ברמה החודשית הרגשתי שאני תקוע ולא מצליח להתקדם.
אני עובד, מרוויח, חוסך מעט, מבזבז הרבה וכמו אוגר על גלגל – לא מתקדם לשום מקום.
חיפשתי איך לעלות לשלב הבא מבחינה כלכלית אבל הייתי באמת מוגבל. לא היה לי עוד כסף משמעותי להשקיע ומעט מאד זמן פנוי ללמוד על עולם ההשקעות.
ואז הגיעה הקורונה.
באותו זמן להורים שלי היתה דירה בשכונת יד אליהו בתל אביב והם ביקשו ממני עזרה להשכיר אותה.
אמנם הקורונה היתה לא מזמן אבל עברנו הרבה מאז אז אזכיר בקצרה שזו היתה תקופה מאתגרת במיוחד עבור בעלי דירות למצוא שוכרים חדשים וכך היה גם במקרה של הדירה של ההורים.
תוך כדי שאני מראה את הדירה לדיירים פוטנציאליים התחילו להתגבש בראשי שלוש תובנות:
1. הדירה שווה כשני מיליון שקלים, אין עליה משכנתא ואין לה שום פוטנציאל השבחה מיוחד. שכר הדירה שההורים מקבלים בעבורה הוא די נמוך והדירה דורשת לא מעט התעסקות.
2. לאחים שלי אין חסכונות משמעותיים ואני לא רואה תרחיש בו הם ירכשו דירה כפי שאני קניתי כמה שנים קודם לכן – ובינתיים המחירים רק עולים.
3. למרות שאין להם חסכון משמעותי, הם כן עובדים ויכולים לקבל משכנתא לא רעה (צריך לזכור, באותה תקופה ריבית בנק ישראל עמדה על פחות או יותר 0.1%).
2. לאחים שלי אין חסכונות משמעותיים ואני לא רואה תרחיש בו הם ירכשו דירה כפי שאני קניתי כמה שנים קודם לכן – ובינתיים המחירים רק עולים.
3. למרות שאין להם חסכון משמעותי, הם כן עובדים ויכולים לקבל משכנתא לא רעה (צריך לזכור, באותה תקופה ריבית בנק ישראל עמדה על פחות או יותר 0.1%).
ואז עלה לראשי רעיון קצת לא שגרתי שאולי אפשרי לייצר כאן עסקה משפחתית.
ניגשתי להורים והצעתי שימכרו את הדירה ביד אליהו תוך כדי ניצול הפטור על דירה יחידה לה היו זכאים. את הכסף ממכירת הדירה יתנו לנו הילדים בתור הלוואה לטובת השקעות נדל"ן ושאנחנו פשוט נשלם להם את גובה השכירות ההוגנת שהיו מקבלים על הדירה בתל אביב לכל החיים- פשוט בלי שתהיה דירה לטפל בה ובלי שוכרים לרצות.
וכך עשינו.
עם הכסף ממכירת הדירה בתל אביב שני האחים שלי קנו דירות להשקעה בפריפריה ואני שדרגתי את הדירה שלי וקניתי במקומה בית צמוד קרקע להשקעה.
כך תוך פחות משלושה חודשים אחרי מכירת הדירה בתל אביב הגדלנו את שווי הנכסים שאנחנו מחזיקים כמשפחה מ-2 מיליון שקלים לקצת יותר מ- 4.5 מיליון שקלים.
התמזל לנו המזל ומיד לאחר מכן מחירי הנדל"ן בישראל עלו בלא פחות מ-20% בשנה אחת (2021…) וכך מצאנו את עצמנו כמשפחה, בלי שכמובן ידענו שדבר כזה יקרה עם רווח של יותר ממיליון ש"ח.
אבל באמת שזה רק קצה הקרחון.
האחים שלי לא רק קנו דירה – הם הפכו למשקיעים בגיל צעיר ושינו לחלוטין את המיינדסט הפיננסי.
מאז שכללנו את האסטרטגיה המשפחתית לא מעט ורכשנו ומכרנו לא מעט דירות.
מה שהפתיע אותי היה לגלות שהמשפחה שלי היא לא יחידת סגולה. להמון משפחות יש "הון רדום" בו לא משתמשים בצורה חכמה. זה יכול להיות בנדל"ן כמו אצל ההורים שלי, או בקרנות השתלמות או פנסיות של הסבתא.
לא לכל משפחה ולכל סיטואציה מהלך כזה מתאים אבל כאשר מהלך משפחתי כזה מתאפשר יש פעמים רבות הזדמנות משנה חיים במובן הפשוט ביותר.
לאורך השנים האחרונות למדנו ופיתחנו מאוד את האסטרטגיות שקשורות לתכנון משפחתי ("בין דורי")
עכשיו, עם פיתוחים מיוחדים שעשינו לכך בתוכנת הרוג'ום ועוד הפתעות שאשמור לוובינר אני רוצה להזמין אתכם להרצאה ראשונה מסוגה לה בחרתי לקרוא אקזיט משפחתי.
עכשיו, עם פיתוחים מיוחדים שעשינו לכך בתוכנת הרוג'ום ועוד הפתעות שאשמור לוובינר אני רוצה להזמין אתכם להרצאה ראשונה מסוגה לה בחרתי לקרוא אקזיט משפחתי.
בהרצאה אתבסס על הניסיון האישי שצברתי ועל הניסיון בליווי עשרות משפחות בתהליכים כאלו כדי להסביר בצורה ברורה:
- איך מזהים נכסים "רדומים" במשפחה? באילו מקרים כדאי "להעיר אותם" ומתי עדיף שלא.
- מה השינוי בחוק שיגרום בשנים הקרובות לעשרות אלפי משפחות ישראליות לשלם מאות אלפי שקלים במיסים ואיך אפשר להימנע מכך.
- איך אפשר בעזרת מתן "ציונים" למהירות ולבטיחות ההשקעה לגרום לכסף שלנו לעבוד חכם יותר בלי לקחת סיכונים מיותרים.
לאורך ההרצאה אשתמש בתוכנת הרוג'ום שפיתחנו כדי להדגים כיצד נראית כיום תוכנית אסטרטגית בין-דורית ובסופו תוצע הצעה מיוחדת וחד פעמית למשתתפים שרוצים להעיר את ההון הרדום שלהם ולעלות לשלב הבא בהשקעות שלהם ושל המשפחות שלהם.