אתמול צפיתי בכתבה של ערוץ "כאן 11" על הפיתוח בעיר אופקים.
הכתבה, שהייתה אוהדת בצורה כמעט מעוררת חשד, הצביעה על כל היתרונות במגורים ובהשקעה בעיירת הפיתוח הוותיקה: חיבור חדש לרכבת ישראל, שכונת ענק חדשה, וילות מפוארות במחירים שמהווים כשליש ממחירי נכסים דומים במרכז, וגולת הכותרת – הטבת המס המשמעותית ליישובי ספר, שעומדת באופקים על זיכוי של לא פחות מ-18% מההכנסה השנתית (עד תקרת הכנסה של 234,000 ש"ח בשנה).
בשנים האחרונות, ובמיוחד עם היציאה לשיווק של השכונה החדשה בעיר, "אפיקי נחל", משקיעים רבים בחרו לרכוש דירות וצמודי קרקע בעיר. במאמר זה אני רוצה לפרט מדוע אנחנו בחרנו, לפחות עד כה, להימנע מללוות משקיעים בעיר הדרומית ואף סירבנו לגבש בה קבוצות רוכשים כאשר אלו הוצעו לנו.
אבל לפני הביקורת, חשוב להבין מדוע התזה הזו מפתה כל כך מלכתחילה.
- טבח ה-7.10 והמלחמה שפרצה בעקבותיו "העירו" את החברה הישראלית משנתה. תפיסת הביטחון הישראלית השתנתה מהיסוד, ונראה שישראל לא תאפשר עוד מציאות שבה ארגון טרור בעל יכולות צבאיות מאיים על אזרחיה בסמוך לגבול. המשמעות היא, כמובן, שמקומות כמו אופקים ושדרות צפויים ליהנות מרמת ביטחון גבוהה יותר מזו שהכירו בעבר – מה שעשוי להוביל להגירה חיובית ולחיזוק האזור.
- המלחמה הובילה גם להקמת מנהלת תקומה. מטרת המנהלת היא לשקם את היישובים והתשתיות בעוטף עזה, תוך חיזוק האמון, החוסן ותחושת הביטחון האישית והקהילתית של התושבים, ובמטרה להניע צמיחה כלכלית. השקעות אלו צפויות לבוא לידי ביטוי גם בשיפור מערכות החינוך ובקידום מוקדי תעסוקה מתקדמים, כמו פארק הייטק, מרכזים רפואיים ופקולטות חדשות.ההיגיון למשקיע פשוט:
המדינה היא השחקן הכלכלי החזק ביותר במשק, והשקעה "עם המדינה" יכולה לייצר רוח גבית אדירה. - גולת הכותרת של הפיתוח העיר היא שכונת "אפיקי נחל" שמתוכננת כשכונת ענק חדישה עם כ-7,500 יחידות דיור, שאמורה למשוך משפחות צעירות מכל רחבי הארץ – בעיקר מצפון וממערב הנגב – ולחזק את אופקים, שנמצאת כיום באשכול חברתי-כלכלי 3 מתוך 10.
- מאז 2016 מחוברת אופקים לרכבת ישראל, עם זמן נסיעה של כ-שעה ורבע לתחנת תל אביב השלום.
- בשנת 2022 נחנך כביש 2411 (אופקים–שדה תימן), המקשר בין השכונות החדשות בעיר לכביש 25, ובכך מקצר את זמן הנסיעה מאופקים לבאר שבע לכ-20 דקות בלבד.
- וכמובן – הטבת המס שעליה פירטתי קודם, המהווה תמריץ כלכלי משמעותי שיכול לחסוך למשפחה אלפי שקלים בחודש ולהפוך את המגורים בעיר למשתלמים מאוד (ובעיניי גם לאפליה מעוותת ולא הוגנת מול ערים שכנות – אבל זה נושא למאמר אחר).
על הנייר קשה להתווכח עם הסיפור הזה. ובכל זאת, דווקא כאן מתחילים סימני השאלה.
1. אי-ודאות ביטחונית
אף אחד לא באמת יודע כיצד תסתיים המלחמה. כולנו רוצים להאמין שישראל תעמוד על פירוז הרצועה ומיטוט שלטון חמאס, אך אין ודאות שזה מה שיקרה בפועל. חוסר הוודאות הזה משמעותי במיוחד כשמדובר בהשקעה לטווח ארוך. אישית, כפי שהדברים נראים היום, אני לא הייתי מוכן לעבור לגור עם משפחתי סמוך לגבול רצועת עזה אחרי מה שקרה, ואני די בטוח שאינני היחיד.
2. היצע אדיר של דירות
כל אזור מרכז ומערב הנגב – באר שבע, נתיבות, אשקלון – מוצף כיום בבנייה חדשה. אופקים לבדה צפויה יותר מלהכפיל את אוכלוסייתה בשנים הקרובות, כאשר אלפי דירות שווקו במסגרת סבסוד ממשלתי של "דירה בהנחה". צריך לזכור שאנחנו מצויים בעיצומה של תקופה שבה מתקיימת בנייה משמעותית גם בגוש דן, בירושלים, ביהודה ושומרון ובפועל כמעט בכל חלקי המדינה.
המציאות הזו שונה מאוד מזו ששררה לפני כמה שנים, אז כמעט שלא הייתה בנייה חדשה בערים הגדולות והמבוקשות.
השאלה המתבקשת היא קודם כל מי הולך לגור בכל הדירות האלה אבל הרבה מעבר לזה: מי הולך בסופו של דבר לרכוש אותן מהמשקיעים?
משקיעים רבים רכשו דירות בעיר מכיוון שהמחיר האבסלוטי היה נראה להם נמוך ביחס למה שהם מכירים מהמקומות בהם הם גרים, אך לאוכלוסייה שבה השכר הממוצע עומד על כ-10,000 ש"ח בחודש, מדובר במחירים שלא בטוח שיהיו בני-קיימא ביום שבו המשקיעים ירצו למכור (ואני בכלל לא מדבר על הרצון להרוויח…).
3. רכבת – לא פתרון קסם
חיבור לרכבת הוא בהחלט יתרון, אך נסיעה של שעה ורבע לכל כיוון (ובהנחה שתפסת קו ישיר) אינה תוכנית עבודה אופטימלית למי שעובד במרכז ונדרש להגיע למשרד מספר פעמים בשבוע.
בעיניי, לזכות ההשקעה באופקים (מגורים זה כבר סיפור אחר) עומדים שלושה גורמים משמעותיים:
1. הכוח והתקציבים של מנהלת תקומה.
2. כביש 2411, שמקצר משמעותית את זמני הנסיעה לבאר שבע.
3. הטבת המס.
הבעיה היא שמבין כל השיקולים שיכולים לגרום לאלפי משפחות לעבור לאופקים, הטבת המס היא ללא ספק המשמעותית ביותר. אלא שבניגוד לכביש או למסילת רכבת – מדובר בהטבה שיכולה להיעלם בהחלטת ממשלה אחת.
כפי שמדי פעם עולה הרעיון לבטל את הפטור ממע"מ באילת, כך גם הטבת המס ליישובי ספר עלולה להשתנות, במיוחד בתקופה שבה המדינה זקוקה למקורות מימון ואולי המצב הבטחוני לא יהיה כזה שיצדיק את ההטבה.
ישראל סובלת מחוסר עקביות משווע במדיניות המיסוי, ואני אישית לא מרגיש בנוח להשקיע במקום שהוא, עם כל הכבוד, די מנותק גיאוגרפית, מוצף בבנייה חדשה ומאופיין באוכלוסייה קשת יום במיוחד – רק משום שכיום קיימת בו הטבת מס שעלולה להתבטל.
אז מה אתם חושבים?
האם אני פרנואיד?
או שגם אתם הייתם מהססים להשקיע במקום כמו אופקים?