ישראל היא מדינה שבה השקעות נדל"ן הפכו לחלק בלתי נפרד מהתרבות. מאז 2008, אז החלה העלייה המשמעותית במחירי הדיור, הנדל"ן הצליח לשמור על מגמת עלייה מתמשכת למרות תחזיות להאטה או עצירה. גם כאשר המציאות הכלכלית – ביטחונית השתנתה, ענף הנדל"ן הישראלי המשיך לגלות יציבות שהצליחה להפתיע רבים. מלחמות חרבות ברזל, יצרה כאן אתגרים רבים, אך מצד שני, ההזדמנויות מחכות מעבר לפינה אם יודעים לחפש אותן.
שוק הנדל"ן והמלחמה: אתגרים לצד צמיחה
בשנתיים האחרונות, הסביבה העסקית בישראל התמודדה עם עליות ריבית, משברים פוליטיים והאטה מסוימת בגלגלי הכלכלה הגלובלית. העלאות הריבית של בנק ישראל, שהגיעו ל-4.75% במאי 2023, הקשו במידה מסוימת על רכישת דירות במיוחד עבור זוגות צעירים ומשקיעים. במקביל, הרפורמה המשפטית ומלחמת חרבות ברזל שהחלה בשבעה באוקטובר 2023, גרמו להאטה בזרימת ההון לישראל ופגעו בצורה קשה בשוק התעסוקה בסקטור הנדל"ן.
למרות כל האתגרים, הנתונים בשטח מעידים על מגמה ברורה, הנדל"ן הישראלי ממשיך לטפס. ברבעון הראשון של 2024 נרשמה עלייה של 20.6% במכירת דירות לעומת הרבעון המקביל ב-2023 עם 23,520 דירות שנמכרו.
אזור הדרום בלט במיוחד, והציג צמיחה של 162.5% במכירת דירות חדשות, ואשקלון רשמה עלייה מדהימה של 186.4%. גם בצפון החלה התאוששות מסוימת באזורים כמו טבריה שם נרשמה עלייה של 386.4% במכירת דירות חדשות.
מה הסיבות לצמיחה במחירי הנדל"ן בישראל?
יש לכך מספר גורמים והם תומכים בהמשך עליית מחירי הדירות בישראל.
1 | גידול טבעי באוכלוסייה ועלייה לישראל
ישראל נחשבת למדינה הצומחת ביותר בקרב המדינות המתפתחות, במהלך 2023 גדלה האוכלוסייה בישראל ב-1.9% כאשר 72% מהגידול נבע מריבוי טבעי ו-28% ממאזן הגירה בין לאומי. במהלך 2023 נולדו בישראל 179 אלף תינוקות והגיעו לישראל כ-45 אלף עולים חדשים.
2 | שינוי בתא המשפחתי
בשנים האחרונות נרשמת עלייה בשיעור הגירושים והיא יוצרת ביקוש מוגבר לדירות נוספות. וכאשר צוללים לתוך הנתונים מגלים ש-3.2% מהזוגות בישראל היו נשואים פחות משנה וכ-39.9% היו נשואים פחות מעשור. כמו כן, הישראלים מתחתנים בגיל צעיר יותר מהממוצע ב-OECD, בישראל הגיל הממוצע לגבר עומד על 27.3 ואישה 24.9 ולעומת זאת, ב-OECD הגיל הממוצע לגבר עומד על 32.8 ולאשה 30.5.
3 | מחסור בכוח עבודה ובחומרי גלם
על פי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, מצד אחד, חסרים בענף הבנייה כ-100 עובדים. המחסור היה קיים עוד לפני המלחמה, והוא רק החריף בהמשך. מצד שני, הביקוש לדירות בישראל ממשיך להיות גבוה. על פי המועצה לכלכה יש בישראל מחסור מצטבר של 200 אלף דירות.
4 | מכרזי קרקע
השיטה הנוכחית של שיווק קרקעות על ידי המדינה, בשיטת ההצעה הגבוה ביותר תמשיך לשמור על רמות מחירים גבוהות.
הנדל"ן בישראל בשנים הקרובות, מגמת עלייה או האטה?
סקטור היי-טק, שנחשב למנוע צמיחה מרכזי, צפוי להמשיך ולתמוך בעליית מחירי הנדל"ן כבר בזמן הקרוב. שכרם הממוצע של עובד בסקטור היי-טק עומד על 31.9 אלף ₪, בעוד השכר הממוצע במשק עומד על 14 אלף ₪. שכרם הגבוה מאפשר רכישת דירות, מעבר לדירות יקרות יותר וצפוי להגדיל את הביקוש העתיד.
בנוסף לכך, בעוד סביבת הריבית הגבוהה יוצרת סוג של מגבלה על צמיחת הנדל"ן, הורדות הריבית בעתיד נראות באופק, בארה"ב ובאירופה כבר החל תהליך של הורדת ריבית, וככל הנראה, גם ישראל תצטרף למגמה במוקדם או במאוחר. דבר אשר צפוי להגדיל את הביקוש לדיור בישראל.
לסיכום
ענף הנדל"ן מוכיח שהוא מצליח להתמודד עם כל כך הרבה אתגרים, ובטווח הנראה לעין, למחירי הדירות בישראל יש כיוון אחד והוא מעלה. המשוואה לכך היא פשוטה, הביקוש בישראל גובר על היצע, ישראל צומחת מבחינה דמוגרפית ולכך צריך להוסיף גלי עלייה שצפויים להתגבר בעקבות גלי האנטישמיות באירופה. ולכל זה, צריך להוסיף את מצוקת כוח האדם בסקטור הבנייה, העובדים הפלסטינים היוו כ-45% מכוח העבודה בענף, מדובר על כ-100 אלף עובדים. למרות כל המאמצים של ממשלת ישראל לגייס עובדים ממדינות אחרות, חלקם אינם מקצועיים, חלקם עוזבים אחרי תקופה קצרה והמחסור ממשיך לגדול והוא צפוי להאט את קצב הבנייה וכתוצאה מכך לגרום לעליית מחירי הדיור בטווח הקרוב.