אנחנו ממשיכים להיות בימים לא פשוטים וכולנו תקווה שהצד השני של המשבר הנוכחי הוא מציאות חיים אחרת וטובה יותר.
לקראת שמחת תורה תשפ"ה אנחנו מאחלים לכולכם בריאות, ביטחון ובעיקר שלווה.
לפני כמה ימים אחד מחברי הצוות שלי שלח לי לינק לכתבה העוסקת בהתאמה שביצע הלמ"ס לאחרונה במתודה בה הוא בוחן את עליית מחירי הדירות מקבלן כאשר ליבת השינוי היא ההתייחסות למשמעות הכלכלית של הלוואות ההיוון (או הלוואות היזם).
מדובר בהלוואות שהפכו להיות מאד פופולריות בשנה האחרונה והן שאפשרו ליזמים לשרוד את הימים המורכבים ביותר של 2023 ו- 2024 כאשר הן אפשרו ליזמים לגייס הון זול בצורה של משכנתאות ולתת לקונים אפשרויות ייחודיות לרכוש דירות עם הון עצמי מינימלי שלעתים הגיע לאזור ה 5%-10% בלבד.
כל עוד הלמ"ס לא התחשב בהלוואות אלה עלתה תמונת מצב מעט מעוותת מנתוניהם בה המחירים כמעט לא מושפעים כלל מטלטול השנה האחרונה ואפילו עולים במהירות לאורך 2024 למרות המשבר המשמעותי בו אנחנו נמצאים ( שימו לב כתבתי שהתמונה מעט מעוותת- בסה"כ התמונה הכללית נכונה).
כאשר אנחנו מבינים שהנתונים ברשות המיסים כבר לא באמת משקפים את מצב השוק אנחנו צריכים להיות קצת יותר מתוחכמים בחקר אותו אנחנו עושים.
סתם לסבר את האוזן, על דירה בשווי 2.4 מיליון ש"ח עם הלוואת היוון בסך מיליון ש"ח לשלו שנים היזם צריך לשלם לבנק כיום סכום בסדר גודל של 150,000.
לא משנה אם נאמר שמדובר בהנחה אמיתית ללקוח או הנחה פיקטיבית שכבר מגולמת במחיר הנכס עדיין מדובר בסכום מאד משמעותי (אגב יש לי המון מה להגיד לגבי הדיון הזה. תכתבו לי אם תרצו שאפרט במייל נוסף).
מבחינתי אין בכתבה הזאת כל חידוש משתי סיבות:
1 |
אנחנו נמצאים בשוק הנדל"ן במילא, אנחנו לא מסתמכים על המידע של מקורות ממשלתיים כמו הלמ"ס ולא ממש מתעניינים בהם. למעשה ידענו כבר מזמן לומר שהטבות מימון יכולות לבטא הנחה משמעותית במחיר דירה -גם אם זה לא משתקף בנתוני רשות המיסים (מוזמנים להאזין לפרק שהוצאנו בספטמבר שנה שעבר "הזמן לדירות מקבלן")
2 |
מי שיודע משהו על הדרך בה עובדים סטטיסטיקאים מבין שאיכות העבודה קשורה במותן לאיכות הדאטה ולרצון והיכולת של החוקר לדייק את הנתונים הקיימים. בישראל, בשונה ממקומות אחרים כמו ארה"ב, כמעט ואין דאטה אמינה על שוק הנדל"ן. תנסו לבדוק רק בכמה עלו מחירי הנדל"ן במודיעין בין השנים 2005-2009 או מה ממוצע דמי השכירות הארצי ותראו עד כמה הנתונים חסרים ולא מדוייקים.
זה מזכיר לי שלפני כמה שבועות קיימנו וובינר על קבוצת רוכשים שארגנו בבאר יעקב. בזמן השאלות אחד המשתתפים שאל אותנו למה במד הנדל"ן של מדל"ן רואים ירידה חדה של עשרות אחוזים במחירים בשנתיים האחרונות בבאר יעקב. התשובה היא כמובן כניסה מסיבית של יזמים לפרוייקטים של מחיר מטרה ("מחיר למשתכן" לשעבר).
עכשיו הדבר המתסכל פה בעיניי היא שיש הרבה אנשים, רוב האנשים, שמקבלים את ההחלטות הפיננסיות החשובות ביותר שלהם מכתבות באינטרנט שמצטטות כמו תוכי גופים שאין לה באמת חצי מושג מה קורה בשטח.
כשאתם באים להשקיע בנדל"ן או אפילו סתם לקנות דירה למגורים, אל תהיו בעדר. תעשו את העבודה בצורה יסודית. חייבים לעשות סקר מחירים מקיף על העסקאות הרלוונטיות להשוואה לנכס בו אתם מעוניינים. חייבים להבין כשמסתכלים נתוני רשות המיסים אילו עסקאות הן כנראה פקטיביות או בתוך המשפחה ומה הסיפור מאחורי עסקאות חריגות שהיו בסביבה.
רק ככה אפשר באמת להתחיל לנתח את הדאטה ולהרכיב, גם אם לזמן קצר את משקפי הסטטיסטיקאי בצורה נכונה.