לפני כמה ימים פנה אליי אדם בשם ניב והתעניין להצטרף לקבוצת הרוכשים החדשה שלנו בפתח תקווה. אחרי ששלחתי לו את ההקלטה של הוובינר הוא כתב לי (ואני מצטט):
"עכשיו ראיתי בקשב את הוובינר. על פניו מעניין אבל כשאני מסתכל על דירות בבניינים החדשים (בני כמה שנים) שם של בן צבי אני רואה שהמחירים יותר נמוכים ממה שמשווק וזה נראה פחות אטרקטיבי.."
הכוונה שלו כנראה היתה שהוא הסתכל על עסקאות עבר בפרויקט "מרום נווה" הצמוד לפרויקט שלנו. מדובר בשני מגדלי המגורים שאוכלסו לפני כחמש שנים שם ראה שעסקאות שבוצעו בפועל ונסגרו במחירים נמוכים במעט מההצעה הקבוצתית. לכאורה, נוק אאוט להצעה שלנו, שח-מט.
הבעיה היתה שניב כנראה לא לחלוטין הבין מהי הדרך המדויקת להשוות רכישת דירה על הנייר מקבלן ובין רכישת דירה יד 2 בבניין חדיש והוא כמובן לא היחיד.
למעשה, הרבה משקיעים נמנעים מרכישה של דירות "על הנייר" מקבלנים בגלל שהם רואים שניתן לקנות במחירים נמוכים יותר דירות בנות מספר שנים מועטות והמסקנה שלהם בעקבות כך גורמת להם פעמים רבות לעשות טעויות פיננסיות אדירות.
אז במכתב הזה אנסה להסביר מהי המתודה הנכונה יותר להשוות בין דירות "על הנייר" מקבלנים ודירות יד 2 חדישות.
הערה קטנה לפני שצוללים לעניינים:
במקרה הספציפי של העסקה בכפר גנים יש נתונים רבים אחרים שהופכים אותה לעניות דעתי לאטרקטיבית יותר מהבניינים בפרויקט "מרום נווה" הסמוך, בין היתר תכנון הבניין והדירות, הנופים הפתוחים, איכות היזם ועוד. במכתב הזה, לצורך הדגשת הנקודה אני הולך להתייחס לשני הפרויקטים כשווים באיכותם.
כאשר אתה קונה דירה מקבלן "על הנייר", אתה בפועל לא רוכש דירה- כי עדיין אין כזו. מה שאתה רוכש זה את הזכות לדירה כאשר זו תהיה מוכנה בהמשך הדרך. מהסיבה הזאת כשמנתחים את העסקאות, לא נכון להשוות בין רק בין מה שקיים עכשיו ביום חתימת העסקה, אלא בעיקר למה שנמכור בפועל ביום מימוש הדירה.
מתוך הסתכלות זו אחזור אל ההשוואה שביצע אותו אדם איתו התכתבתי כדי להדגיש את מה שלדעתי פספס. בעת מכירת הדירה בעוד מספר שנים, הדירות בשני הפרויקטים לא הולכות להיות זהות. כי באותה נקודת זמן עתידית, מי שרכש היום דירה בפרויקט "מרום נווה" הסמוך ימצא את עצמו מוכר דירה בת עשור לעומת מי שרכש היום זכות לדירה בפרויקט שלנו שימכור בפועל דירה חדשה ("מהניילון").
עכשיו את שואל אתכם, בהגיון פשוט, מי ימכור את הדירה במחיר גבוה יותר? כמה יעלה למי שקנה דירה בפרויקט בן העשור לחדש את הדירה שלנו לסטנדרט של דירה חדשה? ואת הבניין?
בשלב הזה אני מניח שברור למה הדירה על הנייר עולה יותר וגם שווה יותר.
עכשיו ההתנגדות המתבקשת למה שכתבתי תהיה כמובן שמי שיקנה היום דירה בפרויקט הצמוד 'מרום נווה' יהנה לאורך חמשת השנים הקרובות משכירות, בעוד מי שרוכש היום דירה "על הנייר" מקבלן לא יקבל שקל אחד לאורך כל אותה תקופה.
כאן יכנסו תנאי המימון של הדירה על הנייר שיפצו את המשקיע על השכירות שלא גבה לאורך שנות הבנייה.
למעשה, בחישוב של תשואה על הון עצמי, רק אם נבטל לחלוטין את הפער בין מחיר המכירה של שתי הדירות ונצא מתוך נקודת הנחה שהן ימכרו במחיר זהה בעתיד, רק אז- התשואה על ההון העצמי בין העסקאות תהיה זהה (ולא הבאתי לביטוי על הזמן וההתעסקות שיש בניהול דירה).
במידה ונרצה לעשות חישוב מציאותי יותר נראה שיש פער ברווחיות של כמה מאות אלפי שקלים (בתחשיב שלנו על דירת 4 חדרים ממוצעת של כ- 350,000 ש"ח) בין העסקאות לטובת העסקה "על הנייר" מקבלן.
פער הרווחיות הזה נובע משני מרכיבים:
א | שווי השוק במכירה של דירה חדשה לחלוטין לעומת דירה בת עשור.
ב | היתרון הפיננסי האדיר של עסקה ארוכה הפטורה מהצמדה למדד- במיוחד בתקופות בהן הריבית במשק יחסית גבוהה.
מה אתם חושבים? האם באמת שווה פיננסית לקנות דירות דווקא מקבלנים, גם אם נידרש לשלם פרמיה על מחיר השוק של דירה קיימת?
למי שמבין ומסכים עם מה שכתבתי היום אציע שוב להצטרף לקבוצה החדשה לנו בפתח תקווה. בשלב זה אנחנו עומדים על 12 חברי קבוצה (!) ומדובר על עסקה ייחודית בנוף.