סחורת "סוף היום” של הנדל״ן – רק שהפעם היא פרימיום

שבוע שעבר פנה אליי מישהו שהתעניין בקניית דירה להשקעה.ֿ

הוא סיפר שהוא בן קיבוץ, ובשנתיים–שלוש הקרובות יצטרך את הכסף שלו זמין כדי לקנות חלקה ולבנות עליה בית. לכן, הוא ביקש שנמצא לו עסקה שתשתלם לו בטווח הזמן המיידי.

עכשיו, כולנו יודעים שנדל"ן זו השקעה לטווח ארוך.
בדרך כלל אנשים מחזיקים דירה 10-20 שנה – גם בגלל העלויות הנלוות בקנייה ובמכירה, וגם כי לוקח זמן עד שתזת השקעה באזור או בפרויקט מסוים "מבשילה".

אמרתי לו שלדעתי דירות יד שנייה בהתחדשות עירונית פחות רלוונטיות למצב שלו.
הפרויקטים האלה נמשכים שנים, יש בהם הרבה חוסר ודאות, ובמכירה מוקדמת (לפני היתר בנייה) עלול לחול גם היטל השבחה משמעותי שיכול להעלים את כל הרווחים.

גם פריסיילים פחות מתאימים – משך הבנייה בישראל הוא סביב 3–4 שנים והוא כאמור רוצה לצאת מהעסקה עוד שנתיים שלוש וברווח…

אז מה כן?
לסיטואציה הזאת יש היום, לדעתי, פתרון כמעט מושלם: לרכוש דירה חדשה מקבלן שנמצאת לקראת אכלוס.

בזמנים רגילים אנחנו נוטים להימנע מהעסקאות האלה, אבל עכשיו – אנחנו בהכל חוץ מזמנים רגילים…

בשנתיים האחרונות שוק הנדל"ן חווה טלטלה משמעותית – רפורמה משפטית, ריבית גבוהה ומלחמה קשה.
כידוע, אנשים רבים בחרו להימנע מרכישת דירות בתקופה הזאת, והרבה יזמים נשארו עם דירות לא מכורות, חלקן מוכנות או כמעט מוכנות.

מהסיבה הזאת הם הרבה יותר גמישים היום במחירים של אותן דירות – פשוט כי הדבר האחרון שהם רוצים זה להיתקע עם "סחורה על המדף": דירות ריקות שהם צריכים להחזיק או להשכיר בתשואה של 2.5%–3% (ובפועל אפילו פחות, כי הם גם חייבים לגבות מע"מ…).

כדי להסביר לאותו אדם את המצב הייחודי שיש בשוק הזה היום השתמשתי באנלוגיה פשוטה:
שוק הנדל"ן עובד בצורה דומה מאוד לשוק של פירות וירקות.

בסוף יום, הסוחרים בשוק מחנה יהודה בירושלים רוצים להיפטר מהסחורה הישנה לפני שתגיע למחרת סחורה חדשה וטרייה – אז הם מורידים מחירים, בדרך כלל בצורה משמעותית.

בצורה דומה, גם יזם, בסוף פרויקט, מעדיף למכור במחיר נמוך מאשר להיתקע עם דירה ריקה.
כמו בשוק של פירות וירקות, גם בשוק הנדל"ן “סחורת סוף היום” היא בדרך כלל לא מדהימה – דירות פחות מוצלחות, כיווני אוויר בעייתיים או קומה פחות מבוקשת. לכן, גם אם יש הנחה – זה לאו דווקא באמת כל כך אטרקטיבי.

אבל הפעם זה שונה.

כמו שבסוף יום גשום בו אין הרבה קונים, המוכרים במחנה יהודה נשארים עם הרבה סחורה – כשהגשם מפסיק, יש הנחות גם על הסחורה הכי טובה.

אחרי כמעט שנתיים של קיפאון במכירות, נשארו ליזמים גם דירות מצוינות לקראת סיום הבנייה.
היזמים צריכים למכור, וחלקם מוכנים להוריד מחירים ב־15%–20% רק כדי להזרים כסף פנימה ולסיים את המכירות לפני מועד האכלוס.

וזה יוצר חלון הזדמנויות נדיר – לקנות דירות איכותיות, בפרויקטים טובים, במחירי סוף יום אמיתיים.

נכון, אין מבצעי 10/90 או מימון נוצץ,
אבל במקרים רבים ההנחה עצמה שווה הרבה יותר מהטבה בתנאי התשלום.

ומי שחושב כמונו שהתרחיש הסביר קדימה הוא שהריבית תתחיל לרדת בקרוב ושהמלחמה תסתיים –
יכול להבין לבד שיכול מאד להיות שיש פה הזדמנות לחפש את המציאות האמיתיות של התקופה.

ואם כבר מדברים על מציאות –
בקרוב מאוד אנחנו הולכים לבנות קבוצת רוכשים בתל אביב בפרויקט מתקדם לקראת אכלוס.
נציע דירות 4 חדרים גדולות ויפות (כולל מחסן), בצמוד לתחנת מטרו עתידית, במחירים נמוכים יותר מדירות 3 חדרים בגבעתיים.

זו בדיוק דוגמא להזדמנויות שיש היום בהן אפשר לרכוש דירות איכותיות לקראת אכלוס במחירים סופר אטרקטיביים.

פרטים נוספים על העסקה הזאת יהיו כנראה כבר בשבוע הבא, בינתיים אנחנו עובדים בכל הכוח על קבוצת רוכשים חדשה במחירי רצפה בבת ים.

מעניין אותי לשמוע – אם הייתה לכם הזדמנות לרכוש דירה איכותית במחיר סוף-יום,
הייתם נכנסים להשקעה כזו, או מעדיפים להמתין לירידה נוספת בשוק?