לפני כשבועיים מדינת ישראל כולה קיבלה בשורה משמחת: הממשלה אישרה את תמ״א 70 – תוכנית מתאר חדשה שמלווה את פרויקט המטרו בגוש דן. זה לא עוד אישור תכנוני טכני, אלא רגע חשוב שמסמן סופית שהמטרו מתחיל לקרות באמת והוא כבר לא פרויקט עתידי על הנייר.
אז מה זה בעצם תמ״א 70?
בפשטות זו תוכנית שמתארת איך ייראה הפיתוח סביב 109 תחנות המטרו המתוכננות. הרעיון הוא לא רק לבנות רכבת שמקשרת בין מקומות שונים, אלא להפוך את התחנות וסביבתן למוקדי מגורים, עבודה, מסחר ובילוי. כך ככל שמתקרבים לתחנה – הבנייה תהיה צפופה וחכמה יותר, כאשר מטרת העל היא ליצור עירוניות חיה סביב תחבורה ציבורית יעילה, ולהקטין את התלות ברכב הפרטי.
חשוב להבין שמטרו ללא תכנון אורבני מתאים סביבו לא ממצא את היתרונות המובנים של מערכת הסעת המונים ובעומק הדברים- אינו ישים מבחינה כלכלית.
ולמה זה מעניין אותנו כמשקיעים?
כי תמ״א 70 מכניסה ודאות תכנונית. כל מי שחיכה להבין איפה ומה באמת אפשר יהיה לבנות בסביבת המטרו – עכשיו יודע. זה פותח את הדלת לאלפי פרויקטים שיתחילו להתרומם ליד התחנות ביניהם מתחמי מגורים, תעסוקה ומסחר יחד עם שדרוג מאסיבי של התשתיות העירוניות והמרחבים הציבוריים.
אם כבר יש לכם נכס קרוב לתחנת מטרו מתוכננת – סיכוי לא רע שהוא יעלה בערכו לא מעט בשנים הקרובות וכדאי לקחת את זה בחשבון.
נניח לרגע שאתם, כמו רוב האנשים, עדיין לא מחזיקים נכס ליד תחנה עתידית – שווה לדעת שהשוק עדיין לא מתמחר את המטרו פנימה. ההנחה שלנו היא שמצב זה לא יימשך לאורך זמן ומרגע שאנשים יתחילו לראות את עבודות הביצוע בשטח הם יפנימו את הערך הכלכלי שהמטרו עשוי להוסיף לנכסים באזורים האלה והמחירים יעלו בהתאם (אגב גם למשקיעים בקרקעות המטרו בהחלט יכול להיות בשורה).
יצאנו לדרך
חשוב להבין במיזם המטרו קודם לפני אישור תוכנית המתאר וכבר היום אנחנו כבר לא בשלב של שקפים והדמיות. מי שיעבור סמוך לצומת סגולה בפתח תקווה יוכל כבר לראות שהחלו העבודות על מתחם הדיפו של קו M2 – מרכז התחזוקה הענק של הרכבת. זהו הצעד הראשון בדרך לביצוע פיזי של הקו – וזו סיבה אמיתית להתרגש. ראינו איך קו אחד של רכבת קלה משנה למאות אלפי אנשים את הרגלי התחבורה שלהם, קשה להפריז בשינוי שיחול כשיפעלו בגוש דן שישה קווים של רכבות קלות ומטרו.
לסיכום
אישור תמ״א 70 הוא אבן דרך אמיתית – לא רק במילים אלא גם בעשייה. אנחנו נכנסים לעשור שבו התחבורה, הסביבה העירונית והנדל״ן באזור המרכז הולכים להשתנות. וזה הזמן להיות עם אצבע על הדופק – כי זה מתחיל עכשיו.
בניוזלטר הבא אראה את הצד השני של המטבע הקרוי תמ"א 70- איך לעזאזל מממנים פרויקט כזה – ועוד בתקופה כלכלית כל כך מאתגרת?
(ספוילר: התשובה מעניינת הרבה יותר ממה שחושבים.)