כשמדברים על מחירי הדיור בישראל, נשמעות לא פעם האשמות כלפי יזמי הנדל"ן והמשקיעים. במאמר זה אני רוצה מצד אחד להצביע מדוע דווקא המדינה היא הגורם המרכזי למחירי הדיור (ובאמת ליוקר המחיה כולו) וכיצד פוטנציאלית אנחנו רואים כבר היום איך תחום ההתחדשות העירונית יכול לשמוט את שליטת המדינה במחירי הדיור בישראל.
הגורם היחיד במחיר הדירה שלא ניתן לייעל, לייבא או להתחרות עליו הוא הקרקע. וכאן למדינה יש שליטה כמעט מוחלטת. כ־93% משטחי הקרקע בישראל מוגדרים כ״קרקעות ישראל״ – קרקעות שבבעלות המדינה, רשות הפיתוח והקרן הקיימת לישראל, ומנוהלות כולן על-ידי רמ"י (רשות מקרקעי ישראל).
לא כל הקרקעות הללו זמינות לבנייה – אך גם רוב הקרקעות הרלוונטיות להקמת שכונות חדשות במרכזי הביקוש מנוהלות באמצעות אותו מנגנון ריכוזי של רמ"י.
חשוב להבין שגם כאשר הוצהרו יעדי שיווק גבוהים על ידי רמ"י – אין זה אומר בהכרח שדירות אכן ייבנו. וזו נקודה קריטית: שיווק קרקע אינו זהה לביצוע בפועל. רוב הקרקעות משווקות בשיטת “המרבה במחיר”, ובכפוף למחיר מינימום שנקבע על-ידי שמאי ממשלתי. כאשר ההצעות אינן עומדות ברף – המכרז נסגר, והקרקע כלל אינה משווקת.
התוצאה כפולה: יזמים נאלצים להגיש הצעות גבוהות במיוחד כדי לזכות בקרקע, ובמקביל – חלק מהמכרזים כלל אינם יוצאים לפועל. כך נוצר מנגנון שמייקר את הקרקע מראש, ומצמצם בפועל את ההיצע.
חשוב לומר: זו אינה תוצאה של “שוק חופשי”. כאשר יש מוכר אחד, ביקוש קשיח ורף מחיר מלמעלה – המחיר שנוצר הוא מחיר מונופוליסטי, לא מחיר שוק. מסיבה זו כמעט בכל מדינות העולם המערבי מיושמות שיטות שיווק שונות לחלוטין – כמו זכייה לפי הצעה ממוצעת או לפי ההצעה השנייה בגובהה – שמטרתן למנוע הקפצה מלאכותית של מחירי הקרקע.
בישראל זהו “סדר העולם הישן”: שוק שבו המדינה שולטת ברוב הקרקעות, וקובעת בפועל את קצב, מיקום ורצפת המחיר של ההיצע.
אבל בשנים האחרונות מתרחש בישראל שינוי עמוק – כמעט מהפכה שקטה. התחדשות עירונית בדמות פינוי בינוי ותמ"א 38.2 פתחה היצע קרקעות משמעותי דווקא בלב אזורי הביקוש, מחוץ למנגנון השיווק של המדינה.
בפעם הראשונה, בעלי הזכויות בקרקע אינם רמ״י אלא אנשים פרטיים. מתחמי ענק של בניינים ישנים מתקשרים ישירות עם יזמים בעסקאות פינוי־בינוי וקומבינציה, ומגיעים להסכמות מסחריות בינם לבין עצמם. המדינה ממשיכה לשלוט ברגולציה, בתכנון וברישוי – אך היא מאבדת שליטה על המרכיב הקריטי ביותר במחיר הדירה: מחיר הקרקע.
נכון, התחדשות עירונית אינה פתרון קסם. היא איטית, מורכבת, וממוקדת בעיקר במרכזי הערים – ולכן השפעתה בטווח הקצר מוגבלת. אך בטווח הארוך, מדובר בשחיקה הדרגתית של כוח מונופוליסטי, ובהתקרבות לשוק שבו ההיצע נקבע יותר על-ידי הסכמות מסחריות ופחות על-ידי מכרזים ושמאויות.
אולי, לראשונה מזה שנים, נתחיל להתקרב למצב שבו מחירי הדיור בישראל משקפים באמת היצע וביקוש – ולא את גובה הרף שנקבע מלמעלה.