מהו מרווח ריבית במשכנתא ולמה הוא אחד הנושאים החשובים להכיר לרוכשי דירות?
הקדמה קטנה על מרווח הריבית במימון ואעבור למסקנות הפרקטיות.
מה זה בכלל מרווחים במשכנתא?
מרווח הריבית היא התוספת הקבועה שהבנק מוסיף על הריבית הבסיסית. זה כמו עמלה נוספת שאתם משלמים על הלוואה. שימו לב הסיבה שהדגשתי את המילה 'קבועה' היא כי תוספת זו לא משתנה לעולם לאורך חיי המשכנתא.
בשפה הכי פשוטה. המרווח הוא הרווח של הבנקים (גם להם יש עלות לגיוס כספים וגם להם היא עלתה משמעותית בשנים האחרונות.)
דוגמה להמחשה
נניח שלקחתי בבנק הפועלים משכנתא במסלול משתנה כל שנה וחצי, לא צמודה למדד, בריבית של 4.57%.
הריבית הזו מורכבת מעוגן בגובה 4.3% + תוספת של 0.27%.
התוספת הזו, 0.27%, תישאר קבועה לנצח. מה שישתנה לאורך השנים הוא רק העוגן.
אני רוצה להשתמש בשני אישור משכנתא מזמנים שונים להמחיש את הנקודה אליה אני חותרת:
האישור הראשון הוא משנת 2019, זמן בו ריבית בנק ישראל היתה 0.1%
שימו לב הריבית על המשכנתא הזאת היתה נמוכה במיוחד אבל לא בגלל המרווח שהיה די גבוה אלא בזכות העוגן הנמוך (שימו לב שכאן העוגן הוא שלילי).
בתמונה: אישור עקרוני למשכנתא משנת 2019 כאשר הריבית היתה נמוכה במיוחד. שימו לב לגובה המרווח (מסומן בצהוב במרכז)
התמונה השניה היא מאישור שהוצאתי ללקוח בחודשים האחרונים. שימו לב שאמנם הריבית הסופית בסעיף 5 היא גבוהה מאד אבל מרכיב המרווח נמוך יותר ממה שהיה ב- 2019.
בתמונה: אישור משכנתא עדכני. שימו לב- המרווחים ירדו משמעותית.
אז מה המסקנה?
קיימת קורלציה הפוכה בין גובה הריביות למרווחים שהבנקים נותנים:
כשהריביות גבוהות, המרווחים נמוכים ואטרקטיביים והעוגנים גבוהים וכאשר הריביות נמוכות, המרווחים גבוהים והעוגנים נמוכים.
זאת אומרת שאם יש לכם צפי שהריבית תרד בשנים הקרובים (ואני חושבת שזה התרחיש הסביר) אמנם הריביות ירדו אבל העוגנים יעלו.
מה עושה מי שחכם?
הוא נועל את המרווחים של היום (שכאמור- לא משתנים לאורך חיי המשכנתא) ואז יכול להרוויח בתרחיש בו הריבית אכן תרד.
אם הריבית לא ירדה אז לא הרווחנו מהמהלך כלום אך גם לא הפסדנו. מדובר בהימור שאפשר רק להרוויח ממנו.
לכן המסקנה המתבקשת היא שעבור מי שקונה דירה גם אם היא מקבלן בעסקת 20/80 ודומיו שווה לקחת משכנתא כבר היום ולקבע את המרווחים הנמוכים!
כמו שאנחנו מסתכלים היום על התמונה הראשונה משנת 2019 ואומרים לעצמו למה לא לקחנו עוד הלוואות שהכסף היה בחינם אני בטוחה שאנשים יגידו לעצמם בעתיד כאשר הריביות ירדו למה הם לא קיבעו לעצמם מרווחים נמוכים כאשר היה אפשר.
אתם בטח שואלים עכשיו. הרי כל הקטע בעסקאות מקבלן זה תנאי המימון! אם ניקח עכשיו משכנתא נמצא את עצמנו מתחילים לשלם אותה עכשיו ועוד לפני שקיבלנו את המפתח לדירה!
אז הנה עוד משהו שלא כולם יודעים. זה שאישרנו משכנתא היום לא אומר שאנחנו חייבים למשוך את כולה עכשיו. למעשה אפשר לאשר משכנתה ולקחת היום רק חלק קטן ממנה (בשפה המקצועית עניין זה מכונה 'שמירת מסגרת')
אני רוצה לתת דוגמא לעניין הזה
אם קניתם דירת קבלן ב- 2,000,000 ש"ח ואישרתם משכנתא של 1,500,000 ש"ח יש לכם אפשרות לשחרר רק חלק קטן מהסכם, אפילו 50,000-70,000 יספיקו. במצב זה שריינתם את המסגרת של המרווחים ועדיין ההחזר החודשי שלכם יעמוד על סדר גודל של 300 ש"ח בחודש. באמת כסף קטן בשביל פוטנציאל לכזה חיסכון משמעותי.
במקרה בדוגמא הזאת ירידה אפילו של אחוז אחד בריבית העוגן מסתכמת בחיסכון למשקיע של יותר מ- 300,000 שקל (!) לאורך משכנתא ארוכת טווח.
לכן, אם יש לכם אפשרות, פתחו תיק משכנתא עכשיו ושחררו חלק קטן מהכסף.