לפני כשבועיים התקבל בוועדת הערר למיסוי מקרקעין בחיפה פסק דין תקדימי שמטלטל את רשות המסים, את יזמי הנדל"ן ועשרות אלפי משפחות שרכשו דירות דרך תוכנית מחיר למשתכן.
חברת אשדר (מקבוצת אשטרום מגורים) עתרה לוועדת הערר בטענה כי זכייה של יזם במכרז במסגרת התוכנית אינה מהווה “רכישת זכות במקרקעין” כהגדרתה בחוק מיסוי מקרקעין, ולכן אינה מחייבת במס רכישה.
באופן שלא יפתיע את מי שמכיר את רמת המעורבות של המדינה בעסקאות "מחיר למשתכן", הוועדה קיבלה את טענת החברה ודרשה מהמדינה להחזיר לידי היזם את המס ששולם ובכך פתחה פתח לעשרות יזמים נוספים לדרוש כספים ששילמו לאורך השנים.
מאחורי הקביעה הטכנית לכאורה מסתתרת שאלה עקרונית: מה באמת קנה היזם כשזכה במכרז – קרקע, או זכות לבצע פרויקט תחת שליטה הדוקה של המדינה?
כדי להבין את משמעות ההחלטה, צריך לחזור למבנה הייחודי של התוכנית.
המדינה, באמצעות רשות מקרקעי ישראל, שיווקה קרקעות ליזמים, אך לא במודל חופשי. מחיר המכירה לרוכשים נקבע מראש או הוגבל, זהות הרוכשים הוגדרה מראש כזכאים בלבד לפי פרמטרים שקבעה המדינה, מפרטי הבנייה ולוחות הזמנים הוכתבו, והיזם לא נהנה מגמישות מסחרית מלאה כפי שנהוג בעסקת מקרקעין רגילה. למרות זאת, עם הזכייה במכרז חויבו היזמים במס רכישה, כפי שמחויב כל רוכש קרקע.
חלק מהיזמים טענו כי מדובר בפרשנות שגויה של החוק. לשיטתם, מאחר שהמדינה שומרת על שליטה מהותית במאפייני העסקה ומאחר שהיזם אינו רשאי לסחור בקרקע באופן חופשי ואינו קובע את מחירי המכירה, אין לראות בזכייה במכרז רכישת זכות קניינית רגילה במקרקעין. מנגד, רשות המסים טענה כי עצם החתימה על הסכם החכירה והזכייה במכרז מקנות זכות משפטית בקרקע – ולכן מתקיימת חבות במס רכישה, גם אם קיימות מגבלות רגולטוריות.
ועדת הערר קיבלה את עמדת היזמים וקבעה כי בנסיבות הייחודיות של מחיר למשתכן, אין מדובר ברכישת זכות במקרקעין במובן המחייב במס. המשמעות המיידית היא שיזמים ששילמו מס רכישה בגין זכייה במכרזים עשויים להיות זכאים להחזרי מס משמעותיים, בהיקפים מצטברים של מאות מיליוני שקלים.
עבור המדינה, ההשלכות הן כמובן הפוכות. מס רכישה הוא מקור הכנסה משמעותי, ואם הפסיקה תאושר סופית, ייתכן שהמדינה תידרש להשיב סכומים גבוהים שנגבו לאורך שנים ותפסיד כספים שהייתה אמורה לגבות בעתיד.
מעבר להיבט התקציבי, הפסיקה מחייבת בחינה מחודשת של אופן ניסוח מכרזים ותוכניות דיור עתידיות. אם המדינה אינה מעוניינת לוותר על רכיב המס, ייתכן שתידרש לשנות את מבנה ההתקשרות כך שיקנה ליזם זכות קניינית מובהקת יותר – או לחלופין להסדיר את הנושא בחקיקה מפורשת.
הסוגיה מורכבת במיוחד בכל הנוגע לרוכשי הדירות במסגרת התוכנית. אם היזם לא רכש זכות במקרקעין, מי כן?
מסיבה זו קיימים דיווחים לפיהם רשות המסים כבר בוחנת אפשרות לעדכן דה פקטו את שומות מס הרכישה של הרוכשים, כך שהם יחויבו במס רכישה – לפחות על מרכיב הקרקע. המשמעות של תרחיש כזה היא דרישה של עשרות אלפי שקלים נוספים מכל זוכי התוכנית עליהם לא חלה התיישנות (4 שנים ממועד קביעת השומה).
חשוב להדגיש כי מדובר בהחלטה של ועדת ערר, ולא בפסק דין סופי של בית המשפט העליון. רשות המסים צפויה לערער, וההכרעה הסופית טרם ניתנה. עד אז, הן היזמים, הן המדינה והן הרוכשים מצויים במצב של אי-ודאות משפטית.
מבחינתי האישית, מאז שמשה כחלון הכריז על התוכנית בשנת 2015 התנגדתי לה בתוקף.
היא נוגדת את עקרונות השוק החופשי, פופוליסטית, בזבזנית ולא הוגנת. הפסיקה של ועדת הערר רק מחזקת את ההבנה שמדובר בפתרון דמוי-קומוניסטי שבו המדינה היא השולטת במשאבים ומחלקת את העושר באמצעות קבלני משנה – גם אם בחזות של הסכמי מכר לרכישת זכויות בקרקע.
לעניות דעתי מדינת ישראל חייבת לשנות דיסק: תפקידה אינו לעזור לאנשים לקנות דירה, אלא לתת להם את המצע הטוב ביותר להצליח כלכלית – באמצעות מיסוי מינימלי, תחרות חופשית, שבירת מנופולים ותמריצים חיוביים לחיסכון והשקעה.