בשנים האחרונות, יותר ויותר פרויקטים של התחדשות עירונית כוללים סעיף חשוב –
"חלוקת עושר" או "איזון משאבים". ברוב המקרים נקבע בו כי אם הרווח היזמי המוצג בדו"ח האפס של הפרויקט (לפני קבלת ההיתר) עולה על שיעור מסוים – לרוב 17%-18% – העודף יחולק בין היזם לבעלי הדירות.
"חלוקת עושר" או "איזון משאבים". ברוב המקרים נקבע בו כי אם הרווח היזמי המוצג בדו"ח האפס של הפרויקט (לפני קבלת ההיתר) עולה על שיעור מסוים – לרוב 17%-18% – העודף יחולק בין היזם לבעלי הדירות.
הכוונה של הסעיף הזה טובה:
בהתחדשות עירונית בסופו של דבר היזם ובעלי הדירות הם שותפים. הוא מביא את ההון ואת הניסיון, הם מביאים את הקרקע – ואת פוטנציאל הזכויות הנלוות אליה. בעולם העסקי שותפות טובה בנויה על מנגנונים של רווח וסיכוי הדדיים.
בהתחדשות עירונית בסופו של דבר היזם ובעלי הדירות הם שותפים. הוא מביא את ההון ואת הניסיון, הם מביאים את הקרקע – ואת פוטנציאל הזכויות הנלוות אליה. בעולם העסקי שותפות טובה בנויה על מנגנונים של רווח וסיכוי הדדיים.
בהתחדשות עירונית זה שונה במהות. בגלל הפער הבלתי נתפס בין הידע ויכולות של הצדדים התקבע בישראל מנגנון בו בפרויקטים של התחדשות עירונית היזם נוטל על עצמו את מלוא הסיכונים של הפרויקט ונותן לבעלי הדירות את התמורה המינימלית שהם מסוגלים לקבל בפרויקטים דומים בשוק.
עכשיו אני לא בא לתקוף את המערכת, יש בה בסופו של דבר היגיון, מי שנוטל את הסיכון- ראוי שיטול את הרווח.
בשנים האחרונות תחום ההתחדשות העירונית התפתח המון, ההסכמים נהיו יותר מפורטים, מנגנוני הטיפול במחלוקות הוגדרו לעומק והמעורבות וההבנה של בעלי הדירות בפרויקטים גדלה.
בעקבות השינוי הזה, יותר ויותר בעלי דירות דורשים מהיזם חלק גדול יותר מהאפ סייד. הם מבינים שכדי שיהיה לפרויקט כדאיות כלכלית וליווי פיננסי (בדר"כ בנקאי) הפרויקטים צריכים להראות רווח מינימלי מסויים בדו"חות האפס (לרוב 15%-17%). וכך עלתה הדרישה הלגיטימית שרווחים שמעבר לכך ("רווחים עודפים") יחולקו בין הצדדים לפי מנגנון הוגן (בדר"כ לפי יחס הקומבינציה בין דירות היזם ודירות הבעלים).
המודל הזה נשמע מאוזן: הרווח עולה – גם התמורה עולה.
נשמע הוגן, נכון?
אבל כאן מגיע החלק שפחות מדברים עליו.
מה אם דו"ח האפס לא באמת משקף את הרווח?
במכתב שבוע שעבר הסברנו מדוע במקרים רבים דו"חות אפס לא מספרים את הסיפור האמיתי:
ההוצאות מנופחות, ההכנסות שמרניות, ובסופו של דבר הרווח – נראה על הנייר הרבה יותר נמוך ממה שהוא באמת.
ההוצאות מנופחות, ההכנסות שמרניות, ובסופו של דבר הרווח – נראה על הנייר הרבה יותר נמוך ממה שהוא באמת.
וזה בדיוק לב העניין: כשנקודת המוצא היא לא מדויקת ומתבססים על דו"חות כלכליים שלא משקפים את המציאות, גם מנגנון "חלוקת העושר" מאבד את הערך שלו. היזמים יכולים, כמעט ללא קושי, להימנע כליל מכניסה למנגנון האיזון מכיוון שבדו"חות שלהם הרווח לא חרג מהאחוז עליו סיכמנו עם בעלי הדירות.
והמשמעות?
בעלי הדירות נתנו ליזם זכויות בשווי עצום –
אבל בפועל קיבלו רק את המינימום שעליו סוכם, שהיום יכול להיות מגוכך, כמו 12 מ"ר ומטה– על זכויות שיכלו לייצר הרבה יותר, בלי ליהנות מהרווחיות האמיתית של הפרויקט – לעיתים פער של מאות אלפי שקלים לדירה. והם אפילו לא יודעים את זה.
אבל בפועל קיבלו רק את המינימום שעליו סוכם, שהיום יכול להיות מגוכך, כמו 12 מ"ר ומטה– על זכויות שיכלו לייצר הרבה יותר, בלי ליהנות מהרווחיות האמיתית של הפרויקט – לעיתים פער של מאות אלפי שקלים לדירה. והם אפילו לא יודעים את זה.
עסקה שמשאירה את בעלי הדירות במונחים של פשוטים של עולם עסקי כפראיירים בעל כורחם(על הנושא הזה אני מתכוון להרחיב בניוזלטר עתידי).
מה אפשר לעשות?
אופציה 1 – שותפות אמיתית עם לקיחת סיכון
הפתרון הכי חכם פיננסית, אבל גם הכי פחות ריאלי:
שבעלי הדירות ידרשו להיות שותפים אמיתיים בפרויקט. זה אומר גם לקחת סיכון, וגם ליהנות מהרווחים. ליצור מנגנון של יישור תמריצים חזק בינם ובין היזם. אני כותב שזה לא מאוד ריאלי מתוך ניסיון אישי שלי (שאדבר עליו מתישהו בפודקאסט) לגבש בניין קטן בירושלים לכוח שותף ליזם בהתחדשות עירונית.
*הערת אגב, לאנשים עם אופי יזמי שקוראים את המכתב הזה תכירו שיש פה בעיה מורכבת וכואבת שמי שידע לפתור אותה בצורה חכמה ירוויח פוטנציאלית הון עתק.
אופציה 2 - קביעת הרף לפי הגוף המממן
אופציה נוספת, ריאלית ופשוטה בהרבה, היא לדרוש שמנגנון האיזון יחול מאחוז הרווח המינימלי שקובע הגוף הממן את הפרויקט. אם בנק לאומי לדוגמא מוכן ללוות פרויקט פינוי בינוי עם רווח יזמי של מעל 15% אז אין סיבה שהדיירים לא ידרשו שכל שקל מעל יחולק באופן הוגן. לרוב הדו"חות עדיין לא ישקפו את המציאות, אבל הסיכוי שבעלי הדירות יהנו מחלק גדול יותר מהרווח גדל משמעותית.
אופציה 3 – דו"ח אפס עצמאי ובקרה חיצונית
אופציה אחרונה היא לבצע דו"ח אפס נוסף על ידי שמאי מוסמך מטעמכם ולדרוש מהיזם שימציא אסמכתאות לפערים בין הדו"ח מטעמם ובין הדו"ח עליו מתבסס היזם.
לסיכום
התחדשות עירונית יכולה להיות מנוע אדיר לבניית עושר – אם יודעים לשחק נכון.
המשקיעים החכמים, וגם בעלי הדירות המתוחכמים, כבר לא מסתפקים רק בתמורות מינימליות ובטוב הלב של היזמים.
הם דורשים לראות את המספרים, להבין את המודל, ולפעול מתוך ידע ולא מתוך תקווה.
ואם גם אתם לא מוכנים להסתפק בפירורים – בואו נדבר.