לפני כמה חודשים שיתפתי כאן מאמר תחת הכותרת "איך התחדשות עירונית עלולה לשמוט מהמדינה את השליטה על מחירי הדיור בישראל". הטענה המרכזית שם הייתה שהתחדשות עירונית היא לא רק כלי תכנוני, אלא שינוי מבני עמוק: היא מוציאה חלק משמעותי משוק הקרקעות משליטת המדינה ומעבירה אותו, לראשונה בהיקף כזה, לידי השוק החופשי.
לאחרונה אני מתחיל להבין שההשפעה של התהליך הזה רחבה אפילו יותר. ייתכן שאנחנו לא רק רואים שינוי באופן שבו נבנות דירות בישראל – אלא שינוי באופן שבו מתמחרים נדל"ן.
שינוי פרדיגמה של ממש.
עד לפני כמה שנים, שוק הנדל"ן בישראל פעל בתוך מסגרת יחסית ברורה. רוב הבנייה התרחשה על קרקעות פנויות, בשכונות חדשות של הערים הוותיקות או בערים חדשות כמו מודיעין, חריש וביתר עילית.
במצבים כאלה, יזם שניגש למכרז יכול היה להסתכל על התוכנית הכוללת, להבין כמה יחידות דיור צפויות להיבנות, להעריך את ההיצע העתידי, לגזור טווחי מחירים סבירים – ועל בסיס זה לתמחר את הפרויקט ולהגיש הצעה.
כלומר, גם אם היו אי-ודאויות – הן היו תחומות.
בהתחדשות עירונית, לעומת זאת, כל המבנה הזה מתערער. יזם שמעוניין לקדם פרויקט בינוי-פינוי במרכז עיר וותיקה כמו רמת גן או בת ים נדרש לקבל החלטות כלכליות בסביבה שבה כמעט ואין לו ודאות אמיתית. השאלה הבסיסית הופכת להיות: על סמך מה בכלל מתמחרים פרויקט כזה?
האם נכון להסתמך על מספר מצומצם של פרויקטים שנמכרו בשנים האחרונות – לעיתים בשיא שוק – ולהניח שהם מייצגים את המחירים העתידיים? והאם יזם באמת ירגיש בנוח לצאת לביצוע בפרויקט שבו הוא נדרש למכור דירות ב-30,000 ש"ח למ"ר, רק משום שזה המחיר שעליו התבססו ועדות התכנון בהחלטותיהן?
במובן הזה, אחד הכלים המרכזיים שעליהם נשען הענף – דוחות האפס – מתחילים לאבד מהיכולת שלהם לשקף מציאות.
האתגר לא נעצר כאן. בשונה משכונה חדשה, שבה ניתן לראות את התמונה המלאה של ההיצע העתידי, בהתחדשות עירונית אין לאף יזם יכולת אמיתית להבין מה קורה מעבר לפרויקט שלו ולסביבה המיידית.
גם אם קיימות תוכניות רבות בשלבים שונים של קידום, אין דרך ריאלית לאסוף, לעבד ולתרגם את כל המידע הזה לתמונת שוק קוהרנטית.
התוצאה היא מצב של עיוורון מובנה: שחקנים מקבלים החלטות בהיקפים של מאות מיליוני שקלים – בלי להבין באמת מה יהיה היצע העתידי איתו יצטרכו להתחרות בשוק החופשי.
וכשאין ודאות, התגובה הטבעית היא זהירות. כבר היום אנחנו מתחילים לראות פרויקטים מאושרים שמתעכבים, ולעיתים לא יוצאים לפועל כלל, פשוט כי הפער בין ההנחות שעל הנייר לבין תחושת הסיכון בפועל הופך גדול מדי.
חשוב לי להדגיש – הנושא הזה לא קשור למצב שוק הנדל"ן, הריבית, הסנטימנט הציבורי וכו'. גם בשוק חזק ויציב, הבעיה המבנית הזו לא נעלמת. התחדשות עירונית משנה את חוקי המשחק עצמם.
כמשקיעים בהתחדשות עירונית אנחנו רואים שאחד הסיכונים המרכזיים בהשקעה באזורים מוטי התחדשות הוא האפשרות להיתקע עם נכס בפרויקט שמתעכב שנים – או לא מתקדם כלל.
בהתאם לכך, נדרש שינוי גם באופן שבו מנתחים עסקאות. באזורים שבהם צפויה התחדשות עירונית משמעותית, אנחנו נוטים לנקוט גישה שמרנית יותר: מניחים מראש עיכובים, מתמחרים את שווי הדירות העתידיות בזהירות, ונמנעים מתשלום פרמיות על “פוטנציאל” בלבד.
במקביל, המיקוד חוזר לנכס הקיים. השאלה המרכזית הופכת להיות פשוטה אך קריטית: האם זו עדיין עסקה סבירה גם בלי התחדשות עירונית? האם ניתן לחיות עם ההשקעה גם בתרחיש שבו הפרויקט לא מתקדם?
מתוך זה, הפוקוס עובר לעסקאות א-סימטריות – כאלה שבהן התרחיש השלילי מוגבל יחסית, בעוד שהתממשות ההתחדשות יכולה לייצר אפסייד משמעותי.
ולכן עולה השאלה הרחבה יותר: האם אנחנו באמת נמצאים בעיצומו של שינוי פרדיגמה בתמחור נדל"ן בישראל? כזה שמצריך לא רק התאמות נקודתיות, אלא חשיבה מחדש על הכלים עצמם או שמדובר בשלב מעבר, רעש זמני, שהשוק ידע לאזן עם הזמן?
סקרן לשמוע איך אתם רואים את זה.
נ.ב. בעניין הזה
ביום ראשון, ה־03.05, נקיים מפגש קהילה מיוחד יחד עם עדי וינשטיין, המתמחה בליווי וניהול מתחמי התחדשות עירונית. בהרצאה שלה, עדי תצלול לשתי שאלות מרכזיות: כיצד מנתחים את הכדאיות הכלכלית של פרויקט התחדשות עירונית מנקודת מבט יזמית — וכיצד אנחנו, כמשקיעים, יכולים לפעול כדי לקדם התחדשות עירונית בדירות שבבעלותנו.
למי שעדיין לא רשום למפגשי הקהילה שלנו מוזמן להירשם כאן.