ביום שישי האחרון, פורסם סרטון בכותרת הפומפוזית: "האם שוק הנדל"ן עלול להתרסק? הבלון, המחירים והסימנים המדאיגים". הסרטון, שצבר יותר מ-100,000 צפיות ביוטיוב בתוך יומיים, מציג את הטענה שאנחנו כפסע מקריסת שוק הנדל"ן הישראלי.
כעת, עזבו לרגע את העובדה ששמענו את התחזיות הללו בעבר – ושהן לא התממשו.
הרי זה שמשהו לא קרה עד עכשיו, לא אומר שהוא לא יקרה.
גם לא נתמקד בכך שאמסטרדמסקי ידוע כמי שאינו מבין דבר בהשקעות נדל"ן – ואף התגאה בעבר שוויתר על עסקת מחיר למשתכן (שמאז עלתה ביותר מ-150%). במקום זאת, בואו נבחן את טענות הסרטון לגופן.
נתחיל מהעובדה הפשוטה שאין ספק שמחירי הנדל"ן בישראל יכולים לרדת. בממוצע, לאורך ארבעת העשורים האחרונים, מחירי הדירות בישראל עלו נומינלית בכ-6% בשנה (בחישוב מעריכי). עם זאת, העליות לא היו לינאריות, כלומר לא זזו בקו ישר וראינו גם תקופות של ירידות מחירים – ויהיו גם בעתיד.
אמסטרדמסקי מצביע על שלושה גורמים שלטענתו עלולים להוביל לקריסה בשוק הנדל"ן:
- ריבית גבוהה
- מחירים גבוהים
- מבצעי מכירות של קבלנים
כעת, נבחן האם הגורמים הללו אכן מספיקים כדי לגרום לירידת מחירים משמעותית.
הריבית- כיום ריבית בנק ישראל עומדת על 4.5%, אמנם מדובר בריבית גבוהה ביחס לשנים האחרונות אך עדיין מתחת לממוצע ההיסטורי. בסרטון התייחס אמסטרדמסקי בביטול לכך שרבים חושבים שהריבית תרד (דבר מוזר שלעצמו ביחס לזה שמדובר בתחזית של כמעט כל הכלכלנים כיום).
עכשיו עם כל הכבוד לריבית היא אמנם משחקת תפקיד חשוב במנגנון קביעת המחירים בשוק אבל היא רחוקה מלהיות הגורם המרכזי הקובע את המחירים.
אין ספק שהמחירים בישראל גבוהים מאוד, ולא כל עסקה הגיונית כלכלית – במיוחד בהינתן הריבית הנוכחית. אך לצאת בהצהרה גורפת שכל השוק אינו משתלם זו טעות. גם כיום, יש המון עסקאות אטרקטיביות:
- דירות המיועדות להתחדשות עירונית, בהן הרווח נובע מההשבחה ולא רק מעליית מחירים.
- עסקאות קבלן טובות, בהן הרווח תלוי בתנאי מימון ולא רק במחיר השוק.
- דירות במחירים אטרקטיביים בעקבות המצב שמציעות תשואות שכירות גבוהות.
שני גורמים קריטיים שאמסטרדמסקי התעלם מהם באלגנטיות אופיינית שהם פחות או יותר ה- א',ב' של פיננסים וכלכלה
א | אמסטרדמסקי טוען: "זוג לקח משכנתא של 1.5 מיליון ש"ח, ובסוף ישלם 3 מיליון ש"ח – כלומר, פי שניים". טענה זו מתעלמת לחלוטין מהמשמעות של שימוש נכון במינוף. משקיע חכם שואל: האם העסקה תייצר לי תשואה גבוהה יותר מהעלויות שלה? במציאות, אם ניתן לקחת משכנתא ל-30 שנה ולהרוויח בזכותה יותר כסף לאורך זמן, זהו צעד פיננסי חכם. לו ניתן היה לקחת משכנתא ל-50 או 60 שנה – הייתי עושה זאת מיד, גם אם הריבית הייתה גבוהה יותר, משום שהתוחלת הכלכלית לרווח היא גבוהה יותר.
ב | הדבר המדהים ביותר הוא שאמסטרדמסקי שכח את עקרון ההיצע והביקוש – חוק בסיסי בכלכלה. לדבר על התרסקות מחירים מבלי להזכיר את המחסור בדיור בישראל, את העלייה המתמדת בעלויות הבנייה, ואת גידול האוכלוסייה הטבעי – זה פשוט לא רציני.
עכשיו אני חלילה לא טוען שאין שום אמת בטענות של אמסטרדמסקי אמסטרדמסקי אבל אותי לימדו שלפעמים חצי אמת היא גרועה משקר.
סיכום - די להפחדות, הגיע הזמן לחשיבה מחוץ לקופסה
אמסטרדמסקי מתעקש להפחיד אנשים עם תחזיות קודרות, אבל מתעלם לחלוטין מהמציאות הכלכלית. שוק הנדל"ן אכן מתמודד עם אתגרים, ובסגמנטים מסוימים יש האטה, אך מכאן ועד "קריסה" המרחק רב. במקום להטיף לאנשים לשבת על הגדר ולא לעשות כלום, הגיע הזמן לקרוא להם לחשוב מחוץ לקופסה – לזהות הזדמנויות, להשתמש נכון במינוף, ולהבין כיצד לנצל את תנאי השוק לטובתם.
אז בפעם הבאה שתשמעו את אמסטרדמסקי מכריז שהשוק הולך לקרוס – תדעו לקחת את דבריו בערבון מוגבל. המציאות, כמו תמיד, קצת יותר מורכבת מהכותרות המפוצצות.