לפני כשש שנים התחלנו להיות אובססיביים לגבי השקעות במתחמי התחדשות עירונית. הסיבה הייתה שזיהינו באפיק השקעה זה של רכישת דירות המיועדות להתחדשות פוטנציאל רווח גבוה במיוחד – בטח ביחס לרמת הסיכון היחסית נמוכה. כאשר אנחנו מוסיפים לזה גם את הטבות המיסוי והמימון שיש ברכישת דירה יחידה, התמונה הופכת להיות ברורה מאוד שמדובר באפיק ההשקעה המשתלם ביותר למשקיעים.
כשהתחלנו ללוות לקוחות בהשקעות נדל"ן, תחום ההתחדשות העירונית היה שונה מאוד ממה שמקובל כיום. באותו הזמן התחום סבל מחוסר בהירות תכנונית, מורכבויות משפטיות בעקבות הסכמים משפטיים בעייתיים והמון חסמים בירוקרטיים ורגולטוריים. האתגר היה להכיר לעומק את שלבי התכנון השונים (ההבדל בין תוכנית שמקודמת על ידי יזם, על ידי הוועדה המקומית או בקידום מהיר של המדינה באמצעות הותמ"ל) ואת שלבי הרישוי השונים שפרויקט צריך לעבור כדי לצאת לפועל, תוך היכרות עם לוחות הזמנים של הוועדות השונות.
בשנים האחרונות חלו שינויים דרמטיים בתחום ההתחדשות העירונית בישראל: חסמים רגולטוריים הוסרו – כמו צמצום הרוב הדרוש לאישור, פתרונות לאוכלוסיות מבוגרות והסדרת הטיפול בדיירים סרבנים. כמו כן, שקיפות רבה יותר נכנסה לתמונה: מנהלות עירוניות הוקמו כדי להעביר מידע ישירות לתושבים, והיזמים פועלים בסביבה שקופה וברורה יותר, הכוללת הבנה מלאה של המדיניות המקומית מתוך תוכניות בניין עיר כוללניות ותוכניות אב לבניין עיר.
בעקבות אותם שינויים, בשלב מסוים התחלנו לזהות תופעה שחזרה על עצמה ביותר ויותר עסקאות: על פי המתודולוגיה שלנו, כמעט כל פרויקט רציני שבחנו היה אמור להשלים את שלבי התכנון והרישוי בתוך חמש השנים הקרובות.
ככל שהעמקנו בבחינת העסקאות, התגלה בפנינו צוואר בקבוק משמעותי שלא קיבל מספיק תשומת לב עד אז: לא בשלב התכנון ולא ברישוי, אלא דווקא בשלב הביצוע עצמו – שלב הפינוי, הבנייה והאכלוס.
בשלב הזה נוצר עומס חמור על המשאבים בשטח: מחסור בכוח אדם מקצועי, עומס על תשתיות עירוניות, ובעיקר קושי אמיתי למצוא פתרונות דיור חלופי לבעלי הדירות. כל אלה יחד מגבילים את היכולת להוציא לפועל מספר רב של פרויקטים במקביל, גם כאשר כל התנאים הרגולטוריים כבר מתקיימים.
המשבר הכלכלי הנוכחי רק מאיץ את התופעה: ירידת מחירי הקרקעות, עלייה מתמדת בתשומות הבנייה וקשיי מכירה של יחידות קיימות – כל אלה גורמים להאטה בהתחלות הבנייה, בזמן שתהליכי התכנון והרישוי ממשיכים להתקדם בקצב הולך וגובר.
יזמי הנדל"ן כמובן יודעים את זה ולמרות ההסכמים המשפטיים עליהם הם חתומים עם בעלי הדירות, כאלו שמגדירים בצורה מפורשת לוחות זמנים מקסימליים לעיכוב בביצוע פרויקטים מרגע אישור תוכניות, לוקחים עליהם את הסיכון המודע של איבוד פרויקטים, ואני משער שנתחיל לראות בשנים הקרובות סיטואציות בהן יהיו ליזמים פרויקטים רבים בשלבי רישוי מתקדמים מאוד שבפועל יבחרו לצאת לביצוע הפרויקטים בהדרגה לאורך שנים – למרות הפרת ההסכמים עם בעלי הדירות.
הדחיות הנגרמות כתוצאה מצוואר הבקבוק משפיעות על התשואה למשקיע ועל הנזילות לאורך תקופת ההשקעה. לכן חשוב להעריך מראש את כל הגורמים האלה ולבחור בפרויקטים עם מרווח ביטחון רחב.
מדובר בשינוי פרדיגמה משמעותי בתחום ההשקעות בהתחדשות עירונית. הבנו שכבר לא נכון להסתכל רק על הזמן הריאלי לקבלת ההיתר, אלא שחייבים לקחת בחשבון את כל שלבי הביצוע, את הקשיים המבניים ואת ההשפעות של צוואר הבקבוק.
השלכה נוספת של שינוי הפרדיגמה היא שיותר מאי פעם בעבר – איכות היזמים הפכה לפרמטר מפתח. יש יזמים שמוכנים להחתים את כל בעלי הזכויות על הסכמים מוקדמים, גם אם אין כוונה להתחיל בביצוע מיידי; לעומתם, יזמים עם איתנות כלכלית גבוהה ומספר פרויקטים מצומצם מתמקדים בהוצאת כמה פרויקטים איכותיים לפועל, תוך ניהול סיכונים חכם.
גם גודל הפרויקט חשוב: פרויקטים קטנים יחסית, המצריכים פינוי מצומצם, מקבלים עדיפות בשל הקלות בניהול והפחתת סיכוני הדיור החלופי.
כיום, כשאנחנו מנתחים עסקה, אנחנו לא מסתכלים רק על זמן התכנון והרישוי, אלא בודקים לעומק את צבר הפרויקטים של היזם, את האיתנות הפיננסית שלו ואת יכולתו להתמודד עם צוואר הבקבוק בשטח. אנו לוקחים מרווחי ביטחון רחבים יותר, מחשבים תשואות תוך התחשבות בעיכובים אפשריים, ומוודאים שההשקעה תישאר כדאית גם בתרחישים פחות אופטימיים.