בשנים האחרונות התרגל שוק ההתחדשות העירונית לעבוד לפי נוסחה כמעט קבועה, שבה כל בעלי הדירות מקבלים בדיוק את אותה התמורה במסגרת הפרויקט – תוספת מטרים זהה, מחסן, חניה וכו'.
הסיבה לכך ברורה: אם יזמים יצטרכו להגיע להסכמים פרטניים עם כל אחד מבעלי הדירות, פשוט לא יהיה לדבר סוף ואף פרויקט לא יצא לפועל.
אבל פסיקה חדשה של בית המשפט המחוזי בתל אביב מטלטלת את אחת ההנחות הבסיסיות ביותר בענף – והיא שהמשמעות של שוויון היא שכולם מקבלים בדיוק אותו דבר, בלי קשר לשאלה מהו חלקם היחסי בבעלות על הקרקע.
לפי רוח הפסיקה, ייתכן מצב שבו בעלי דירות שונות יקבלו תמורות שונות – דווקא משום שזה הדבר השוויוני וההוגן לעשות. המשמעות היא שבית המשפט למעשה מכיר בכך שלכל בעל דירה יש נקודת פתיחה אחרת, ושלא תמיד נכון "לאפס" את כולם לאותה נקודת סיום.
בעיניי, לפסיקה הזאת יש כוח לייצר רעידת אדמה בתחום ולצייד מתנגדים לפרויקטים בכלי הנשק האולטימטיבי – הטענה שהעסקה אינה הוגנת.
עכשיו, אם אני שם לרגע בצד את השיקולים הביטחוניים, הבטיחותיים ואת רווחת האנשים שנאלצים לגור בבניינים ישנים – אני דווקא מסכים לחלוטין עם גישת בית המשפט.
אדרבה – אני אפילו חושב שצריך לעשות צעד נוסף ולאפשר לצדדים להגיע להסכמות ללא התערבות של המדינה, לא בשווין התמורות, ולא בקביעת המינימום או המקסימום שלהן.
אבל המציאות מורכבת יותר.
יש שיקולים נוספים כבדי משקל, ואם רוצים להיות פרקטיים ולגרום לכך שפרויקטים באמת יצאו לפועל ולא יישארו רק במצגות ובאקסלים – חייבים ליצור מנגנון פשוט, יעיל והוגן.
באופן כללי הפסיקה הזאת גם מחזקת את הגישה שאנחנו מאמינים בה כבר שנים בכל הקשור לרכישת דירות המיועדות להתחדשות עירונית – להתמקד ככל האפשר בדירות הגדולות.
רבים חושבים שהרווח בפרויקט נובע בעיקר מהמטרים החדשים שמקבלים.
אבל בפועל, עיקר הרווח קורה במקום אחר לגמרי.
כאשר בניין ישן הופך לבניין חדש, לא רק המטרים החדשים שווים יותר – גם כל המטרים הקיימים "משנים סטטוס" ועוברים משווי של דירה ישנה לשווי של דירה חדשה.
וזה אפקט דרמטי.
לכן, ככל שהדירה המקורית גדולה יותר – כך פעמים רבות גם הרווח האבסולוטי וגם הרווח היחסי גדלים.
אבל זה לא רק עניין של מטרים – אלא גם של פונקציונליות.
נניח שבפרויקט פינוי-בינוי כל בעלי הדירות מקבלים תוספת של 12 מ"ר:
דירת 80 מ"ר יכולה להפוך לדירת 92 מ"ר – ובמקרים רבים לעבור מדירת 3 חדרים גדולה לדירת 4 חדרים קטנה.
לעומת זאת, דירת 70 מ"ר שתהפוך ל-82 מ"ר תישאר בדרך כלל דירת 3 חדרים.
כלומר, שתי הדירות קיבלו בדיוק אותה תוספת – אבל בפועל השינוי התכליתי והפונקציונלי שהן עברו שונה לחלוטין והשוק כמובן יודע לתמחר את זה ברגע המכירה.
אפרופו שוק – כולנו יודעים ששוק הנדל"ן נמצא כיום במשבר עמוק. בתוך המציאות הזאת, הדבר האחרון שהשוק צריך כרגע הוא עוד חוסר ודאות.
אם מעכשיו כל פרויקט יתחיל מחדש ויכוחים על שאלת ה"שוויון", התמורות והפערים בין בעלי הדירות – לא יהיה לדבר סוף, והתחדשות עירונית כפי שאנחנו מכירים אותה עלולה פשוט להפסיק להתקיים.
לא מדובר רק בנושא משפטי וכלכלי כאן. מדובר בפיקוח נפש במובן הפשוט ביותר מכיוון שהתחדשות עירונית היא קריטית להמשך הפיתוח, הצמיחה והשגשוג של מדינת ישראל.
לכן, גם אם יש היגיון רב בכיוון שאליו הולכת הפסיקה, בית המשפט העליון חייב לקבל בהקדם החלטה ברורה וסופית בנושא – כדי לייצר ודאות ולאפשר להתחדשות העירונית בישראל להמשיך להתקיים.
ובתקווה, גם להגדיר מחדש בצורה שקולה והוגנת יותר מה באמת המשמעות של המילה "שוויון".