זה יותר גרוע מהרצת מניות

באביב 2024 השקנו סדרת פרקים חדשה בפודקאסט שלנו, 'בדרך לחופש כלכלי', שהתמקדה בנושא ההתחדשות העירונית.

כל מי שעוקב אחר התכנים שלנו יודע שאנחנו מאמינים שהשקעה בדירות בתהליכי התחדשות עירונית היא אחת ההשקעות המשתלמות והחכמות ביותר שאפשר לבצע.

באחד הפרקים בסדרה התמקדנו בחסרונות ובסיכונים הכרוכים בהשקעה בדירות ישנות הנמצאות בתהליכי התחדשות עירונית. בפרק דיברנו על פערי הידע המובנים בין הצדדים בעסקה, המתבטאים בסטטוס הפרויקט וב'פוליטיקה' הפנימית שעלולה לעכב אותו, כמו גם בעמדת הנחיתות הטבעית של הרוכש מול המוכר.

אחד הדברים שהזכרנו בפרק כנושא שחשוב לבחון הוא זהות היזם והמוניטין שלו. הסברנו שעבור יזמי נדל"ן העלות הראשונית של קידום פרויקט היא מינורית באופן יחסי וכי בדומה לקרנות הון-סיכון המשקיעות במאה סטארטאפים מתוך ידיעה שרובם ייכשלו, כך פועלות גם חברות רבות בתחום ההתחדשות העירונית. בנוסף, ציינו כי לעיתים, עבור חברות – במיוחד ציבוריות – עצם החזקת פרויקט ברשימת הפרויקטים שלהן כבר מעניק להן שווי, ללא קשר למצבו האמיתי.

תחשבו על זה לרגע: אתם רוצים להשקיע בחברת נדל"ן שנסחרת בבורסה בתל אביב. בהנחה ששאר הנתונים דומים, באיזו חברה תעדיפו להשקיע? כזו שמחזיקה 15 פרויקטים בקנה או כזו שמחזיקה 30?

לאחרונה פורסמה כתבה מעניינת בדה מרקר תחת הכותרת "זה יותר גרוע מהרצת מניות": חברות ציבוריות מנפחות את השווי שלהן באמצעות התחדשות עירונית". הכתבה חשפה שחברות נדל"ן ציבוריות רבות מדווחות למשקיעים על פרויקטים תקועים, ללא רוב דרוש, או כאלה הנמצאים במאבק משפטי. 

המחשבה הראשונה שעברה לי בראש שמדובר בדיוק אותה בעיה של פערי מידע בין המוכרים והקונים שאנחנו מנסים לפתור עבור לקוחותינו. במובן הזה זה לא משנה אם אדם רוצה להיחשף להתחדשות עירונית באופן ישיר דרך קניה של דירה המיועדת להתחדשות או דרך השקעה בחברה העוסקת בהתחדשות. 

רק שבשוק ההון הדברים עוד יותר מורכבים כי לא מדובר בהבנה של פרויקט יחיד אלא בבדיקה היקפית של השיטה בה היזם מדווח על הפרויקטים שלו. הכוונה שלי היא שסביר להניח שאם יזם מוכן לדווח על פרויקט אחד תקוע כפרויקט רגיל ברשימת הפרויקטים שלו- יש סבירות גבוהה שזה לא המקרה היחיד, אלא חלק מדפוס פעולה שיטתי. 

הם כמובן לא עושים את זה סתם, בדיוק כמו בהרצת מניות שהיא פעולה לא חוקית שבה גורמים מניפולטיביים מנסים להעלות באופן מלאכותי את מחיר מניה כדי למשוך משקיעים תמימים, כדי להרוויח על חשבונם, גם כאן דיווח שלא משקף את האמת יכול להיטיב משמעותית עם בעלי המניות של חברות הנדל"ן.

אז מה עושים? קודם כל מנסים לזהות מי פועל ככה בתור שיטה. מבחינתי אם אני רוצה שההנהלה של חברה בה אני משקיע אינה שקופה איתי ואפילו משקרת לי – החברה לא ראויה לכסף שלי שעבדתי קשה עבורו. 

הדבר השני, והוא קצת מורכב יותר, הוא שאני מייחס חשיבות מאד נמוכה מבחינה כלכלית לפרויקטים בשלבים התחלתיים וזה בכלל לא משנה אם הם זזים או לא. כמו שכשאני מגיע לקנות דירה המיועדת להתחדשות עירונית אסכים לשלם פרמייה קטנה מאד על התחדשות בשלבים התחלתיים, כך גם כמשקיע בשוק ההון. אלא אם מדובר בפרויקטים מתקדמים במיוחד ולקראת היתרי בניה, בהערכת השווי שלי אייחס משקל נמוך מיוחד לפרויקטים "בצנרת". 

לסיכום, כשמדובר בהתחדשות עירונית, קריטי לבחון את שקיפות היזם, ניסיונו ואת השלב שבו נמצא הפרויקט. רק כך ניתן לקבל החלטות חכמות – בין אם ברכישת דירה ובין אם בהשקעה במניות נדל"ן