האם אתם מחפשים עסקאות מושלמות או דירות מושלמות?

כפי שאתם רואים מהתשריט, מדובר בדירת 3 חדרים בגודל עצום של 97 מ"ר עם כיוון אוויר אחד הפונה לדרום. הדירה מגיעה עם מחסן קומתי, מיזוג מיני מרכזי וחנייה תת קרקעית ומחירה ההתחלתי הוא 2.6 מיליון ש"ח. 

מדובר בדירה ייחודית במאפייניה שנוצרה בוודאי בעקבות אילוצים תכנוניים של דירות התמורה עבור הדיירים הקיימים. 

בסדרת הפרקים על קבלת החלטות בפודקאסט הקדשנו כמה פרקים לנושא ההטיות הקוגנטיביות בקבלת החלטות. דיברנו על כך שבתור בני אדם קל לנו יותר לקבל החלטות בהסתכלות השוואתיות ושאנחנו נוטים לשנוא חוסר וודאות ולפחד מהפסדים יתר על המידה.

אז איך מנתחים עסקה כזו ללא הטיות קוגנטיביות ובהסתכלות הגיונית? 

מתחילים מהבסיס הפשוט ביותר – המחיר.

במקרה שלנו הדירה הזאת מתחילה כאמור ממחיר של 2.6 מיליון משמע, 26,804 ש"ח למ"ר 'פלדלת' ומחיר של  24,857 ש"ח למ"ר אקויולנטי. 

בהסתכלות השוואתית פשוטה מדובר בפער של כ- 13% (כ- 300,000 ש"ח) מתחת לדירות בעלות גודל דומה בשכונה.  

עכשיו כמובן שצריכים לעשות פה התאמות:

א. הדירה המדוברת היא 3 חדרים ולא 4 ולכן מבחינה פונקציונאלית היא שונה.

ב. לדירה הזאת יש רק כיוון אוויר אחד.

בואו ניכנס עמוק יותר

המחיר הממוצע לדירות 3 חדרים של עד 80 מ"ר בשכונה נע בין 2.5-2.7 מיליון ש"ח, מדובר כמובן על מחיר לדירות בקומה הראשונה וללא מחסן. 

לצורך ההמחשה והשמרנות נלך על הרף הנמוך יותר של המנעד ונתייחס לכך שמחיר של דירת 3 חדרים ממוצעת בשכונה עומד על 2.5 מיליון ש"ח. 

הדירה המדוברת מתחילה ממחיר של 2.6 מיליון ש"ח ולכן לכאורה יש פרמיה של 100,000 ש"ח מעל מחיר השוק.

מצד שני היא כמובן גדולה יותר (97 מ"ר לעומת ממוצע של 80 מ"ר) וכוללת מחסן. מדובר בתוספת של כ-20 מטר אקויולנטי לגודל הדירה לעומת הדירות האחרות. 

אם נחלק את הפער במחיר במספר המטרים הנוספים נגיע למסקנה הפשוטה שעל התוספת של אותם 20 מ"ר אקויולנטיים אנחנו נאלצים לשלם 5,000 ש"ח למ"ר  – תוספת כמעט “חינמית” אם נשווה לממוצע השוק.

"אבל מה עם החיסרון האדיר של הדירה שיש לה כיוון אוויר אחד???"  

אזכיר בקצרה את החששות עליהם כתבתי קודם:

– אין זרימה של אוויר בתוך הבית
– חדרים חשוכים
– חדרי שירותים חנוקים ומסריחים

בואו נפרק את זה בשלבים:

– זרימת אוויר: אמנם נכון שאין זרימה של אוויר בתוך דירה בעלת כיוון אוויר אחד אבל בואו נהיה כנים עם עצמנו, כמעט בכל הדירות החדשות כיום יש לסלון כיוון אוויר אחד. זאת אומרת שכדי שדירה עם שני כיווני אוויר תהנה מהבריזה (שבינינו לא באמת קיימת בחודשי הקיץ של גוש דן ) צריך שכל הדלתות והחלונות יהיו פתוחים. במילים אחרות גם רוב הדירות עם שני כיווני אוויר בגוש דן לא באמת נהנים מזרימת אוויר משמעותית. 

– דירה חשוכה: במקרה של הדירה הזאת החשש לא רלוונטי. לכל החדרים יש חלון הפונה לכיוון דרום (שהוא כיוון האוויר המואר ביותר בגלל תנועת השמש) ואין שום בניין סמוך החוסם את האור.

– חדרי השירותים: גם מבעיה זו הדירה לא סובלת מכיוון שיש לחדרי השירותים חלונות למסתור הכביסה פתוח.

אני מן הסתם לא נביא אבל לעניות דעתי, מי שיכנס לדירה הזאת בעתיד כמעט לא ישים לב שהיא עם כיוון אוויר אחד כי היא בכלל לא תרגיש ככזאת. 

מה שהוא בוודאי יראה הוא מוצר ייחודי שאף אחד אחר בשכונה לא מציע:

– דירה גדולה משמעותית מהמקיבלות בעלות אותה פונקציונאליות

– כוללת מחסן מחוץ לדלת

– ברחוב שקט, רק 550 מטר הליכה מתחנת הרכבת הקלה של הקו האדום.

המסקנה של המכתב הזה (שאני מודה, יצא הרבה יותר ארוך ממה שתכננתי) היא שבתור משקיעים שרוצים באמת להרוויח אנחנו צריכים להיות מסוגלים להסתכל קצת מעבר על כל השקעה ולדעת לתמחר גם את הפגמים של העסקאות אותן אנחנו מנתחים. אם נעשה את זה נכון נגלה הרבה פעמים יהלומים לא מלוטשים. 

מה אתם חושבים?

אשמח לשמוע את דעתכם ולהמשיך את הדיון –האם אתם מחפשים עסקאות מושלמות או דירות משולמות?

כתבו למייל: [email protected]