אחד הנושאים החמים ביותר בעולם הנדל"ן כיום הוא הוויכוח סביב השינויים בהיטל ההשבחה – מס שמשולם לרשות המקומית בגין עליית ערך נכס בעקבות אישור תוכניות חדשות. מדובר בנושא בעל השלכות כבדות על כל מי שקונה או מוכר נכס בישראל, אך מאחורי הקלעים מסתתרים אינטרסים שלא תמיד ברורים לכולם.
כחברה שעוסקת באיתור דירות בפרוייקטים של התחדשות עירונית אנחנו נתקלים בסוגיה הזאת כמה פעמים בשבוע ולצערי המון עסקאות מצוינות נופלות מטיוטות כאשר המוכרים מבינים שעליהם לשלם את היטל ההשבחה בעת מכירת הנכס.
למה הוויכוח מתעורר דווקא עכשיו?
לאורך השנים, היטלי השבחה הפכו לאחד ממקורות ההכנסה המשמעותיים של הרשויות המקומיות. כאשר כל שנה גובות הרשויות כ- 10 מיליארד ש"ח מהיטלי השבחה.
עם העלייה בהיקף ההתחדשות העירונית, יותר ויותר בעלי דירות מוצאים עצמם נדרשים לשלם סכומים גבוהים על היטל השבחה, גם אם בפועל הם אינם מממשים את הזכויות.
מהו היטל השבחה ולמה הוא חשוב?
היטל השבחה מוטל כאשר ערך הקרקע עולה בעקבות אישור תוכנית בניין עיר (תב"ע) חדשה, הקלות בנייה או שינוי ייעוד קרקע. לדוגמה, אם דירה נמצאת במתחם פינוי-בינוי והתוכנית מאושרת בוועדה המחוזית, בעת מכירתה בעלי הדירות יצטרכו לשלם לרשות המקומית 50% מהרווח התיאורטי שנוצר להם בעקבות השינוי בזכויות הבנייה.
בפרויקטים של התחדשות עירונית, היזמים לרוב מתחייבים לשאת בעלות ההיטל, אך רק כאשר הם מממשים את הזכויות – כלומר, בשלב קבלת היתר הבנייה. רגולציה זו יוצרת מצב אבסורדי שבו אלפים רבים של ישראלים מעוניינים למכור דירות במתחמי התחדשות עירונית אך נמנעים מלעשות זאת מחשש מתשלום היטל השבחה, שעשוי להגיע למאות אלפי שקלים.
האבסורד שבהיטל ההשבחה
מיסוי על זכויות לא ממומשות
בעלי דירות בפרויקטים של פינוי-בינוי אינם יכולים לממש באופן עצמאי את הזכויות שנוספו להם.
כלומר, הם ממוסים על עליית ערך תיאורטית, בעוד שבפועל הם אינם יכולים לבצע את ההשבחה בעצמם, והיזם שיסכים לבצעה עבורם יהנה מהחלק הארי של הרווחים של התוכנית.
שיטת חישוב מעורפלת ולא אחידה
אם היה מדובר בקרקע פרטית שקיבלה זכויות בנייה נוספות, ניתן היה לחשב את עליית הערך באופן ברור. אך במתחמי התחדשות עירונית, בהם זכויות הבנייה מתחלקות בין מאות דירות ויש חוסר ודאות רב, לא ברור כיצד מחשבים את השבחת הקרקע של דירה אחת מתוך מאות יחידות במתחם.
השינויים שמקודמים
לאחרונה, עולות כמה יוזמות לשינוי שיטת החיוב בהיטל ההשבחה, במטרה להפחית בירוקרטיה ולשפר את הוודאות בשוק הנדל"ן.
שני השינויים המרכזיים הם:
1 | שינוי מועד קביעת ההיטל
קביעת גובה ההיטל רק בשלב קבלת היתר הבנייה ולא מיד עם אישור התוכנית המשביחה. כלומר, אם אושרה תב"ע והקרקע התייקרה במשך 10 שנים עד למימוש, גובה ההיטל יחושב לפי שווי הקרקע ביום קבלת ההיתר, ולא ביום אישור התוכנית.
2 | דחיית מועד התשלום
תשלום ההיטל יתבצע רק בעת מימוש בפועל של הזכויות, כלומר עם קבלת היתר בנייה, ולא בעת מכירת הנכס שיש עליו תוכנית משביחה.
טענות לשכת השמאים נגד הרפורמה
לשכת שמאי המקרקעין בישראל יצאו בהתנגדות תקיפה לשינויים המצועים. שתי הטענות המרכזיות לאותה התנגדות הן:
1 | היטל גבוה יותר בעתיד
קביעת גובה ההיטל במועד קבלת היתר הבנייה תגרום לכך שההיטל ייקבע על פי ערכי הקרקע הגבוהים יותר בעתיד, ולא על פי שווים בזמן אישור התוכנית. הדבר עשוי להעשיר את קופת המדינה והרשויות המקומיות, אך לא בהכרח ישקף את חלקן האמיתי בהשבחת שווי הקרקע.
2 | עמימות שתפגע ברוכשים
דחיית מועד התשלום עשויה לגרום לכך שרוכשים לא ידעו על החיוב הצפוי וכך ימצאו את עצמם קונים נכסים במחיר מלא ובהמשך משלמים מסים משמעותיים שהם לא ציפו להם.
בעוד אני מסכים לחלוטין עם הטענה הראשונה, הטענה השנייה נראית מופרכת בעיניי – כיום, כמעט כל רוכש דירה נעזר בעו"ד ושמאי.
בעלי מקצוע אלו יכולים בקלות לבדוק האם חלה תוכנית משביחה על הנכס ובמידת הצורך להסביר ללקוחותיהם את המשמעות הכלכלית של אותו היטל עתידי.
האינטרס הנסתר של השמאים – מי באמת מרוויח מהכאוס?
השמאים לרפורמה אינה מקרית. כיום, בכל עסקה שבה קיים היטל השבחה, מתנהל מאבק שמאי-משפטי מסובך: שמאי מטעם הקונה, שמאי הוועדה המקומית ולעיתים גם שמאי מכריע. כל עסקה כזו מייצרת הכנסות גבוהות לשמאים, והכאוס סביב החישובים רק מנפח את הצורך בשירותיהם.
קחו לדוגמא פרויקט של פינוי בינוי. אם ההיטל היה נגבה רק במעמד ההיתר אז כל אותם אנשים שמכרו דירות לאורך התקופה שבין אישור התוכנית וקבלת ההיתר לא היו צריכים לשכור שמאים כדי לערער על השמאות שנקבעה ע"י השמאי של הרשות המקומית והמון המון כסף היה נחסך.
חשוב לי להדגיש. לא מדובר בסוגיה מקומית של כמה עשרות אלפי שקלים פה ושם. מדובר בתעשייה של דיונים וויכוחים שמגלגלת מאות מיליוני שקלים בכל שנה שאפשר לצמצם את הצורך בה ב-90% באמצעות חקיקה פשוטה ומתואמת יותר לצרכי השוק העכשווים.
אז מה יקרה עכשיו?
הרפורמה עדיין בדיונים וייקח זמן עד שייושם פתרון קונקרטי, אך ברור ששינוי בתחום זה יצמצם משמעותית את כמות הסכסוכים המשפטיים, יקטין את הביורוקרטיה, ויאפשר ליותר אנשים למכור ולקנות דירות בתהליכי התחדשות עירונית.
השאלה שנותרה היא האם האינטרסים של השמאים ימשיכו לחסום את הדרך לרפורמה שתקל על כלל השוק.