אחת ההצעות הנפוצות של קרנות השקעה בנדל"ן היא לבצע לאחר מספר שנים החזר הון עצמי.

 

זה נשמע טוב, וזה מרגיע פסיכולוגית.
אבל מבחינה פיננסית? אין לזה שום משמעות.

כאשר מדברים על השקעות, חשוב להבחין שיש שתי צורות הסתכלות על כל השקעה: הסתכלות פסיכולוגית והסתכלות פיננסית.

רוב האנשים, בין אם מודעים לכך ובין אם לא, משקיעים בעיקר מפרספקטיבה פסיכולוגית. מעט מאוד משקיעים באמת מסתכלים נטו פיננסית.

ההצעה להחזרת הקרן למשקיעים היא דוגמה קלאסית לצורת הסתכלות פסיכולוגית, שכוללת יצירת הפרדה מלאכותית בין קרן לריבית.

תחשבו על זה רגע:
בעולם האמיתי – כסף הוא כסף. אין "קרן" ואין "ריבית".
אם השקעתי 400,000 ש"ח בנכס מסוים והוא שווה היום 600,000 ש"ח – יש לי 600,000 ש"ח.
אם הערך ירד ל-300,000 ש"ח – יש לי 300,000 ש"ח.

אבל פסיכולוגית, אנשים עושים את ההפרדה בראשם:
"הקרן זה הכסף שלי. הרווחים – זה בונוס."

הפרדה זו נשענת על הטיות קוגניטיביות חזקות, המבוססות על מנגנון פסיכולוגי בסיסי של הפחתת כאב.
הפסד על הקרן כואב מאוד, אך הפסד על רווחים כואב הרבה פחות, כי התחושה היא ש- "זה לא באמת שלי".

אנשים מרגישים ביטחון מדומה כשהם אומרים לעצמם: "אם החזרתי את הקרן – אני לא יכול להפסיד."
זו כמובן טעות, כי הרווחים הם כסף לכל דבר וניתן להפסיד גם אותם.

דבר מעניין נוסף שקורה למשקיעים ברגע שהקרן הוחזרה אליהם הוא שהם מפסיקים למדוד תשואה.
כל עוד כספי הקרן היו מושקעים, המשקיעים בוחנים את התשואה שלהם על ההשקעה הכוללת. אך ברגע שנשארים רק עם הרווחים בפנים – אנשים מפסיקים לבדוק תשואה בכלל.

משווקי השקעות אלטרנטיביות מבינים את המנגנון הפסיכולוגי הזה מצויין ולכן מציעים פעמים רבות כחלק מהתוכנית העסקית "החזר קרן" תוך שנים מועטות.

זה לא בהכרח הדבר המשתלם ביותר למשקיעים מבחינה פיננסית, אבל זה מה שהם רוצים לשמוע.

החלטה פיננסית לגבי השקעה שכבר בוצעה צריכה להישען על שאלות כלכליות:

– מה האלטרנטיבה שאני יכול להשקיע בה עכשיו?

– מה רמת הסיכון בכל אפשרות?

אלה השאלות שמעניינות משקיע מקצועי. שאלות כמו האם אני עושה עכשיו תשואה על כספי "הקרן" או על "הרווחים" הן פשוט לא רלוונטיות.

בהתאם לשאלות אלה, לאחר כל השקעה ראשונית יש למשקיע רק ארבע אפשרויות רלוונטיות:
1. להשאיר את כל הכסף מושקע (קרן + רווחים)

2. למשוך את כל הכסף (קרן + ריבית)

3. במקרה של חשיפה יתר שדורשת הקטנת פוזיציה – לממש חלק מההשקעה (גם כאן אין משמעות להפרדה בין קרן לריבית).

4. להגדיל את הפוזיציה.

 

בשורה התחתונה, מבחינה פיננסית:
אין שום משמעות למשיכת הקרן והשארת הרווחים בפנים.
ההפרדה בין קרן לרווחים היא פסיכולוגית בלבד.

ההחלטה היחידה שצריכה להנחות משקיע היא:
האם הכסף שלי מושקע היום במקום שמעניק את התשואה הטובה ביותר ביחס לסיכון?
אם כן – עדיף שישאיר את הכסף בפנים.
אם לא – עדיף שימכור את הפוזיציה במלואה.

משיכת "הקרן" והשארת "הרווחים" היא נחמה פסיכולוגית – לא החלטה פיננסית.