פרופ’ שמחון מעריך ירידה של 10% בשנה הקרובה, אך מומחים מזהירים
לאחרונה פורסם הדו"ח הסופי של הוועדה הממשלתית לבחינת מעורבות הבנקים בקביעת מחירי הדיור. הוועדה הוקמה כדי לבדוק באופן ממוקד את השפעת הסכמי המימון בין יזמים לבנקים על היכולת של יזמים להוריד מחירים.
הטענה המרכזית של פרופ' אבי שמחון, ראש המועצה הלאומית לכלכלה, הייתה שסעיפים בהסכמי הליווי המגבילים את היכולת של היזם למכור דירות מתחת למחירי "דו"ח אפס" – הם הגורם שמונע הורדות מחירים.
למרות התנגדות בנק ישראל להתערבות רגולטורית בשוק האשראי, המלצת הוועדה הייתה חד־משמעית:
"על הגורם המממן של פרויקט מגורים להימנע מהתערבות בשיקולי היזם בקביעת מחיר המכירה, לאחר החתימה על הסכם המימון. יש לאסור כל התניה חוזית המגבילה שינויים במחירי הדירות במיזם".
במילים פשוטות – בהסכמים בין יזם נדל"ן לבנק מלווה לא ניתן יהיה לכלול סעיפים המגבילים את היזם בקביעת המחירים בהתאם למצב השוק.
במכתב זה לא אתמקד ב-unintended consequences שכמעט תמיד נלווים להתערבות רגולטורית בשוק חופשי. השאלה המהותית היא: האם המהלך הזה באמת יגרום ליזמים להוריד מחירים?
לכאורה, מדובר בשינוי משמעותי: לפני מספר חודשים בנק ישראל כבר הגביל את האפשרות של יזמים להציע תנאי מימון ותשלום מיוחדים לרוכשים, וכעת ייאסר גם על הבנקים להתערב בתמחור. אפשר לחשוב שמכאן הדרך לירידת מחירים סלולה.
שמחון אף העריך ירידה של כ-10% במחירי הדירות בשנה הקרובה.
(אגב, בניגוד למה שרבים חושבים, לדעתנו, משקיעים לטווח ארוך דווקא אמורים לברך ולקוות לירידות מחירים – אבל זה נושא למכתב אחר).
אני רוצה בכמה נקודות להתייחס למחשבות שלנו בשאלה – הם השינוי המוצע יוביל את היזמים להוריד את מחירי הדירות:
א | רוב היזמים לא מתקרבים למחירי דו"ח האפס
בניגוד לתפיסה הרווחת, גם כיום רוב היזמים מוכרים במחירים הגבוהים מהמחירון שבדו"ח האפס. המציאות היא לא שהיזמים משווקים היום במחיר הכי נמוך שמותר להם בהסכמי הליווי והבנקים הקשוחים "לא מרשים להם". לרוב הם בכלל לא מורידים את המחירים אפילו למחירון דו"ח האפס – פשוט כי אין להם צורך בכך.
ב | ירידות מחירים מתרחשות רק כשהפחד חזק
יזמים מורידים מחירים באופן משמעותי רק כשהם חוששים שהיום יוכלו לקבל יותר מאשר מחר. כרגע התמונה הפוכה: ציפיות לירידת ריבית, סיום המלחמה, האטה בהתחלות הבנייה, מחסור בעובדי בניין וצמיחה דמוגרפית – כולם מחזקים את ההערכה שבטווח הארוך המחירים יישארו גבוהים ואף יעלו. לכן, אין לחץ אמיתי להורידם.
ג | היזמים יודעים שהורדת מחירים לאו דווקא תייצר ביקושים
כולנו מכירים את הגרף של מפגש עקומת הביקוש וההיצע מהשיעור הראשון בכלכלה. מבחינה אקדמית זה כמובן נכון, ככל שמחיר של מוצר יורד – כך הוא פוגש את עקומת הביקוש במקום גבוה יותר.
לכאורה ככל והיזמים היו מורידים את מחירי הדירות – כך משרדי המכירות היו מתמלאים.
אבל כולנו יודעים שזה לא ככה בחיים האמיתיים. בני אדם הם לא רובוטים ולסנטימנט ציבורי ולרגשות – במיוחד פחד יש השפעה אדירה על המוטיבציה של רוכשים.
במילים אחרות, היזמים מבינים שגם הורדת מחירים לא תשנה את מצבם משמעותית (ואולי אפילו תפגע בקצב המכירות הקיים אם השוק יתרשם שמדובר בתחילת מגמה).
ד | אם המדינה באמת רצתה להוריד מחירים – היא הייתה יכולה
לא סתם התנגד נגיד בנק ישראל, אמיר ירון לקיומה של הוועדה הממשלתית כל עוד היא רק בוחנת את השפעת הסכמי המימון של הבנקים על מחירי הדיור מבלי להסתכל על התמונה המלאה. אמיר יודע כי שינוי מנגנון המכרזים של רמ"י, ביטול הטבות המס על מקרקעין, וקיצור הבירוקרטיה בתכנון וברישוי היו מורידים מחירים באופן משמעותי. אלו נושאים שהמדינה לא תמהר לבדוק מכיוון שהיא מרוויחה עשרות מיליארדים בשנה ממכירת קרקעות ומיסוי נדל"ן.
המסקנה שלי
הרגולציה החדשה, כשזו תגיע, בין אם דרך הפיקוח על הבנקים או בחקיקה, לא תשנה מהותית את מחירי הדירות כי היא מעולם לא הייתה המרכיב המרכזי בקביעתם. הכוחות האמיתיים שיכריעו את הכיוון הם: גובה הריבית, יציבות המערכת הפוליטית ותוצאות המלחמה.
עד ששחקני השוק, יזמים ורוכשים כאחד, יאמינו שמחירי המחר יהיו נמוכים ממחירי היום, לא נראה ירידה משמעותית במחירים – גם אם הבנקים ייעלמו לחלוטין מתהליך קביעת המחיר.