בניוזלטר הקודם כתבתי על הסיבות שבגללן יזמים יעדיפו לתת הנחות ענק או תנאי תשלום ייחודיים, והעיקר – לא להיתקע עם מלאי דירות לא מכורות אחרי שלב האכלוס.
המאמר התמקד בהסבר מדוע סיטואציה זו יכולה לייצר הזדמנויות חריגות עבור רוכשים, כמו העסקה הקבוצתית שאנחנו מקדמים עכשיו בצפון אשדוד בה היזם משלם לרוכשים את המשכנתא במלואה לשלוש שנים אחרי האכלוס.
במאמר הזה אני רוצה לדבר דווקא על הזווית הפחות מדוברת – ההזדמנות הענקית של היזמים עצמם.
מדובר בזווית הרבה יותר מעניינת שרוב הציבור בכלל לא מודע אליה, כי בדרך כלל היא לא חוקית או לא עוברת את מבחן הסבירות של רשויות המס.
היום אני רוצה לספר לכם על יזמים שלא מנסים להיפטר ממלאי דירות באמצעות מכירה במחיר מופחת או תנאי מימון מיוחדים בשוק החופשי – אלא מנצלים את הסיטואציה כדי לרכוש לעצמם ולבני משפחותיהם דירות מהחברות שבבעלותם, במחירים ותנאי תשלום שבתקופות רגילות כנראה לא היו עוברים את אישור רשות המיסים.
כדי להבין למה זה כל כך משמעותי, צריך להבין את ההבדל העצום בין החזקת נדל״ן דרך חברה בע״מ לבין החזקה פרטית.
יזם שמחזיק דירה דרך החברה שלו חשוף למערכת מיסוי מורכבת שחלה בישראל על בעלי עסקים: מס חברות, מס דיבידנד בעת משיכת רווחים, מגבלות על שימוש אישי בנכס, והתנהלות חשבונאית מורכבת ביותר.
כאשר יזם מרוויח למשל מיליון ש״ח ממכירת דירה, הוא נדרש לשלם מע"מ, מס חברות ומס אישי (הכנסה ו\ או דיבידנד), כך שלאחר כל המסים יישארו בידיו בערך בין 30%-50% מהסכום.
לעומת זאת, אדם פרטי שמחזיק נדל״ן בישראל נהנה לרוב מהטבות משמעותיות: פטורים או הקלות ממס שבח ורכישה, הטבות מס על שכירות עד תקרות מסוימות, אפשרות למימון זול יותר של משכנתא לעומת אשראי יזמי, וגמישות גבוהה יותר בתכנון מס ובהעברת נכסים בתוך המשפחה. מדובר בפער מהותי ברווחיות שיכול להגיע בדוגמא לעיל למאות אלפי שקלים.
(מהסיבה הזאת אגב, הסברנו בפרק "אסטרטגיה בע"מ" מדוע לכתחילה עדיף שדירות יירשמו בצורה פרטית ולא על שם העסקה).
הבעיה היא שבתקופות רגילות זה לא כל כך פשוט ליזם נדל"ן להעביר דירה שבנה לבעלותו האישית.
רשויות המס דורשות הפרדה ברורה בין נכסים וכספים של החברה לבין נכסים וכספים פרטיים של בעל השליטה.
דירה שיזם בונה נחשבת בספרים שלו כמלאי עסקי. הוא לא יכול פשוט להעביר נכסים מהחברה להחזקה פרטית, כי גם אם לא עבר כסף בפועל – מדובר בעסקה בעלת שווי כספי, והוא חייב לדווח עליה ולשלם את המיסוי בהתאם, כאילו קיבל כסף בפועל (לטובת הפשטות אני מתעלם כרגע גם מהיבטי הליווי הבנקאי שגם מקשה על מהלך כזה).
גם אם יזם היה מנסה “למכור לעצמו” דירות מהחברה במחירי הפסד, רשות המיסים עלולה לטעון שמדובר בעסקה מלאכותית או כזו שאינה משקפת תנאי שוק אמיתיים.
ובצדק.
אם יש קונים שמוכנים לשלם מחיר גבוה יותר בשוק החופשי – קשה להסביר מדוע דווקא בעל השליטה קיבל מחיר נמוך משמעותית.
אבל בתקופות כמו שאנחנו נמצאים בהן היום, התמונה מתחילה להשתנות.
שוק איטי יותר, קונים שיושבים על הגדר, ריביות גבוהות, מלאי דירות שמצטבר אצל חלק מהיזמים ולחץ גובר מצד בנקים לסגור ליווי ולהחזיר אשראי – כל אלה יוצרים מציאות חדשה.
ובתוך הסיטואציה הזו נוצר פתאום מרחב פעולה שלא היה קיים בתקופות רגילות.
כי אם יזם באמת לא מצליח למכור במחירים שהיו מקובלים לפני שנה-שנתיים, והוא יכול להוכיח שהאלטרנטיבה היא להמשיך להחזיק מלאי שמכביד עליו פיננסית – הרבה יותר קל להצדיק מכירה במחירי הפסד.
גם אם הקונה במקרה הוא בעל השליטה עצמו.
וכאן נכנסים לתמונה היזמים עם הכיסים העמוקים באמת – לא אלו שנמצאים על סף קריסה ונאלצים למכור כדי לשרוד, אלא דווקא אלו שבנו לאורך השנים הון עצמי אדיר ומבינים את גודל ההזדמנות שנוצרה.
אותם יזמים יכולים לבצע מהלכים של העברת נכסים מהחברה לפרטי במחירי רצפה, ובכך ליהנות פעמיים:
פעם אחת – הם רוכשים נכסים איכותיים עם כספם האישי במחירים אטרקטיביים, במסלול מימוני ומיסויי טוב יותר.
פעם שנייה – החברה יכולה להכיר בהפסד בדוחות הכספיים ולהקטין את חבות המס שלה.
דאבל ווין משמעותי.
כולם חושבים שזו תקופה רעה להיות יזם נדל״ן, אבל האמת היא שלחלק מהיזמים – במיוחד אלו עם הון עצמי ונכסים איכותיים – זו עשויה להיות אחת התקופות שבונות להם את העושר הגדול ביותר בחייהם.
כמובן, חשוב להדגיש: לא כל עסקה כזו תאושר. רשות המיסים בוחנת עסקאות בעלי עניין, והן חייבות להתבצע בצורה אמיתית, מתועדת ובמחירי שוק שניתן להצדיק.
אבל כמו שיזם אמר לי פעם על הנושא הזה:
"אתם (רשות המיסים) תממנו לי את ההפסד?"…
דהיינו, במציאות של תקופות חריגות – גם מה שנחשב “מחיר שוק” הופך להיות גמיש יותר.
וזה בדיוק מה שיוצר לעיתים הזדמנויות שלא קיימות בשנים רגילות.
והאירוניה היא שהציבור הרחב בדרך כלל מסתכל על תקופות כאלה ובטוח שכל היזמים נמצאים בקטסטרופה.
הנרטיב הזה, אגב, לפעמים משרת את אותם יזמים לא רע בכלל כשהם מבצעים עסקאות של פעם בחיים בזכות מצב השוק.