שבוע שעבר התפרסם כי בנק ישראל החליט להתערב באופן רגולטורי בשוק מימון עסקאות הנדל"ן מקבלנים. בטיוטת הוראה חדשה מבקש הבנק המרכזי להגביל את היקף הלוואות הקבלן ואת הטבות המימון המוכרות (20/80 וכו').
עדיין מוקדם כדי להצביע בוודאות על ההשלכות של החלטות אלה על שוק הנדל"ן בכללותו אך הן בוודאי מבטאות קריאת כיוון והצבעה ברורה על הגישה מערכתית קדימה של בנק ישראל כלפי מבצעי מימון שיכולים בשימוש מוגזם להפוך לסיכון עבור המשק כולו.
במכתב זה אנסה לסקור בקצרה על עיקרי השינויים המוצעים ועל ההשלכות האפשריות שלהן על שוק הנדל"ן הישראלי. מדובר בעצם בשני שינויים:
1 | מגבלה על הלוואות קבלן
מעתה, לא יותר מ-10% מהיקף המשכנתאות החודשי של כל בנק יוקצה להלוואות קבלן.
אני חייב לציין שבפועל ההתנהלות של הבנקים בישראל היא כבר כזו גם בלי הוראה מהרגולטור ולכן אין מדובר בצעד שמשנה את ההתנהלות הנוכחית של הבנקים אלא רק מסמן סוג של גבול גזרה.
אני חייב לציין שבפועל ההתנהלות של הבנקים בישראל היא כבר כזו גם בלי הוראה מהרגולטור ולכן אין מדובר בצעד שמשנה את ההתנהלות הנוכחית של הבנקים אלא רק מסמן סוג של גבול גזרה.
במידה מסוימת בנק ישראל מאותת לבנקים שלא יחשבו להגביר עוד יותר את היקף הלוואות הקבלן מבלי שהגדילו את היקף המשכנתאות הכללי בהתאמה.
אני חושב שמגבלה זו בעיקר משפיעה על הסנטימנט של השוק שיודע עכשיו בוודאות שהבנקים "לא תמיד יהיו שם" בכל מחיר עם הלוואות קבלן כדי לעזור ליזמים להימנע מהורדת מחירים ומהפסדים פוטנציאליים.
2 | מגבלה עקיפה על שיווק במודל 20%-80% ודומיו
זהו לב המהלך.
על פי טיוטת ההוראה, אם בפרויקט בליווי בנקאי נמכרו למעלה מ-25% מהדירות עם פריסת תשלום דחויה (למשל 20% במועד החתימה ו-80% במסירה), הפרויקט כולו ייחשב, מהבחינה האשראית, כפרויקט ברמת סיכון גבוהה. התוצאה תהיה שהבנק המלווה יחויב להקצות עבורו יותר הון, מה שיגדיל את עלות המימון לקבלן, ובפועל – יפחית את הכדאיות בהמשך השימוש בשיטת שיווק זו.
המהלך הזה יותר משמעותי מקודמו, כי בשונה מהלוואת קבלן שבסופו של דבר חייבת לעבור תהליך חיתום מלא, כלומר בדיקה אשראית של איתנות החותמים על ההלוואה, פריסת תשלום נוחה ללא הלוואת קבלן מציב את הקבלנים בסיכון משמעותי לכך שהרוכשים לא יוכלו להשלים את העסקה בהמשך הדרך.
האם נראה ירידת מחירים בקרוב?
נדמה שזו השאלה המרכזית ששואלים כיום משקיעים וחשוב לענות עליה בזהירות. המחירים בשוק הנדל"ן נובעים מכמה משתנים. החשובים ביניהם הם גובה הריבית על המשכנתאות, גובה החיסכון האישי של הציבור והסנטימנט והציפיות הציבוריות כלפי העתיד.
לי נראה שכל עוד אין פתרון מימון חלופי – היכולת של קבלנים לשמר את רמות המחירים הנוכחיות תתערער.
שימו לב למילים "כל עוד", מניסיוני היזמים ויועצי המימון שלהם הם אשפים בכל הנוגע ליצירת פתרונות פיננסיים.
בשורה התחתונה
מדובר במהלך רגולטורי מדוד, אך כזה שמסמן כיוון. בנק ישראל מאותת לגופים המממנים ולעוסקים בענף שמימון יצירתי כדי להתמודד עם אתגרי השוק הוא לגיטימי – אך לא על חשבון יציבות ואחריות פיננסית ארוכת טווח.
מי שעוקב אחרי הפעילות שלנו בשנתיים האחרונות יודע שראינו בהטבות המימון של היזמים הזדמנות השקעה אמיתית. בחודשים האחרונים עם הצטמצמות מבצעי המימון האגרסיביים חזרנו להתמקד יותר בהשקעות קלאסיות בשוק היד השניה.
אנחנו ממשיכים לעקוב ולחפש בדריכות הזדמנויות בשוק היד הראשונה כיום ומי יודע, אולי בעתיד הנראה לעין הזדמנויות אלו יהפכו לתכופות יותר.
אם לא יחולו שינויים, בשבוע הבא אוציא ביחד עם ברק דאלי שהוא שמאי ומלווה משקיעים אצלנו בחברה מכתב מיוחד שידגים מדוע אנחנו, בשונה מכמה רגולטורים אחרים, בכלל לא דואגים ממצבם הפיננסי של יזמי הנדל"ן בישראל.